业主在住宅区受到侵害，物管怎么赔

随着物业管理在全国日益普及，这种争论将在越来越多的地方发生。在深圳，一起因业主在住宅区内被杀害，业主家属状告物业管理公司并向其索赔的案件，引起人们的关注和争论。5月31日，深圳市罗湖区人民法院开庭审理了这一案件，当庭判决物业管理公司赔偿被害人家属10万元。

物业管理公司不服，称如此判决会引起整个物业管理行业的混乱。有关人士说这是全国首宗业主因在住宅区受到侵害而状告物业管理公司的案例。

业主在住宅区内被劫持和杀害

1998年4月4日晚10时20分，家住深圳市比架山庄3栋3楼的明某，开着奔驰车从外面回来，走到他住的3栋1楼楼道时，被突然蹿出的两个人绑架到该楼空置的104房间里。明某的家人寻找了一夜，次日凌晨在管理处人员的协助下，在104房内找到了明某的尸体。被害人是一位事业有成的民营企业家。

经侦查，明某是被黄珂和冯俊杰杀害的。1998年春节时，曾经在比架山庄打过工的黄珂，与冯俊杰密谋到比架山庄绑架勒索钱财。3月30日，两个人带上了乙醚和作案工具来到比架山庄，从3栋104房的阳台窗翻入，潜藏在这间没人住的房子里，在暗处观察楼内住户的出行情况，选择作案目标。

经过几天的观察，他们发现3栋303房的男主人明某每天都是晚上11时左右独自回家，而且他年龄较大容易对付。4月4日晚，两罪犯把明某绑架到104房后，先用乙醚将其迷倒，然后把他的手脚捆绑起来，从明某的手提包和钱包里，搜出现金1．1万元、手机一部、提款卡3张和汽车钥匙一串等财物。

由于两个人都没能将明某的奔驰车车门打开，就放弃了原来的绑架计划。黄珂怕明某认出自己，提出杀人灭口，冯俊杰表示同意，两个人用电线使劲勒明某的脖子，又在其胸部、背部连扎20余刀，明某因失血过多而死亡。两个罪犯逃离后，各分得5500元。

此案被列为广东省的大要案，2000年7月14日，深圳市中级人民法院以故意杀人罪、抢劫罪判处两人死刑，并处罚金5000元。两罪犯不服提出上诉，广东省高院驳回上诉，维持原判。

被害人家属认为物业公司有责任

比架山庄由深圳深业集团物业管理公司负责管理，随着刑事案的审结、事件真相大白以后，被害人家属认为，该物业管理公司对于明某的死，有不可推卸的责任，遂通过民事诉讼将这个物业管理公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、财物损失、收入损失共人民币139万元。

原告代理律师、广东中安律师事务所的詹昊在法庭上陈述道：自从被害人入住比架山庄并向被告交纳物业管理费以后，就同物业公司形成了物业管理服务合同关系。1996年2月9日，国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第8条规定：住宅小区公共性服务收费的费用构成包括保安费。深圳市物价局和住宅局联合制定的相关文件也规定：物业管理服务项目及内容包括治安防范。管理处24小时值班，保安人员24小时巡逻值班，维护小区（大厦）的公共秩序。

詹律师认为：被告收取了一级物业管理服务费，按合同等价有偿原则，被告的注意义务，较一般物业管理者更高。但被告的种种行为严重违反了物业管理的合同义务，例如被告在比架山庄设有前后两个岗亭，但后门岗亭部分时间无人值守，给罪犯造成了可乘之机；3栋104房业主尚未入住，房间钥匙在管理处保管，但管理处对104房阳台窗未加注意，致使罪犯轻易地进入隐藏；罪犯在104房隐藏4天，其间多次外出购物，保安人员对于陌生人员进出没有进行询问；管理处工作人员陈某，4月2日亲眼看到罪犯在104房间出现，且正是陈保管着104房间钥匙，他明知该房没有入住，居然对此不闻不问，案发后方引起警觉。

作为本案被告的物业管理公司在法庭上辩称：我公司提供物业管理服务与被害人遇害之间没有因果关系。我公司在比架山庄物业管理过程中，自始至终遵守有关规定、履行合同，不存在过错，如由7名保安分3班24小时巡逻值班，每班有2名保安员当值，尽了保安义务。另外，我方从未承诺、也未约定在比架山庄实行封闭式保安管理，而物业管理法规、规章和相关文件也未要求物业管理公司必须提供封闭式管理，原告要求我方对陌生人进出小区予以察觉，没有法律和合同依据。

法院认定物业公司的失误　将住户置于极不安全的境地

法庭当庭作了宣判，认为被害人自交纳了物业管理费之日起，就与物业公司建立了事实上的服务合同法律关系，物业管理公司应该履行保护被害人人身、财产不受非法侵害的义务。本案事实证明，物业公司对空置的3栋104房疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，这一失误将住户置于极不安全的境地。物业公司没有全面、认真地履行合同义务，应当承担违约责任，酌情判处被告赔偿被害人家属10万元。

原告对此判决没有提出异议，被告表示要上诉。

业内人士称深圳是内地物业管理最成熟的地方。但从本案可以看出，物业管理究竟应该提供和怎样提供服务，人们仍然存在着分歧，这也显现出物业管理在某些方面还有“盲区”。

深圳市物业管理协会李秘书长评论道：小企业办社会的物业管理模式，越来越不适应社会发展需要。物业公司越来越不像企业，倒像政府的派出机构，什么都管，结果什么都管不好，与业主的冲突日益加重。物业公司要把代行的一些非本职功能从服务职能中剥离出来。

谈到物业公司的保安问题时，李秘书长说，尽管物业公司实行24小时值班和巡逻制度，也收取了业主少量的保安费，但物业公司的保安，充其量只能为小区的公共秩序提供有限的防范性服务，无力提供更有效的服务，也无力承担因此所致的损害赔偿。

“物业管理服务合同可操作性差，尽是协助、负责、维护等大而化之的义务，由于立法的缺憾，公共场所包括住宅区的物业管理者，在尽到注意义务、行使管理职能时，对具体的程度、内容、范围难以把握，所以法律规章应当细化，使管理者的注意义务更加清晰明确。”律师詹昊说。

被告人家属表示，如果被告尽到了责任，就不会在住宅区内发生凶杀案。其实，赔偿多少钱也无法弥补我们家庭遭受的创伤和损失，我们打这个官司就是要讨个说法，也为了今后物业管理能够更健全、更正规，给忽视物业安全管理的单位和个人提个醒。

住宅区发生刑事案，物业管理公司应不应承担责任？看来深圳还存在争论。随着物业管理在全国日益普及，这种争论将在越来越多的地方发生。

摘自《中国青年报》