购买二手房税费和注意事项

　　目前二手住宅在交易过程中涉及的税费有契税、营业税和个人所得税。在2011年1月27日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税即附加税率为5.6%;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

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　　房地产买卖税费在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费，包括：契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。

　　(1)契税

　　根据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。

　　(2)印花税

　　对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。

　　(3)营业税

　　在中华人民共和国境内，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。

　　个人所得税为税率差额的20%;即应纳税率=应纳税所得额(交易价格-原值、转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用)×20%。转让房屋过程中缴纳的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。合理费用包括住房装修费用、住房贷款利息等。

　　对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得所得，免征个人所得税。对个人购买普通住宅的，税率暂减按3%征收。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税(1.5%);对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　二手房“定金”、“订金”哪个能要回来?

　　定金：对于买房人或租房人来说，一旦交了定金，即便后期不买了(或不租了)，定金就无法要回。

　　而卖房人或是出租房主来说，一旦收了定金却违约了，要进行“双倍赔偿”。

　　订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预约订一下”，钱通常是可以要回的。即使没有要回，通过法律途径也可以判定归还。

　　购买带装修二手房需索要哪些东西?

　　在进行二手房交易过程中，这些小细节不可忽视：房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的细致验收。一般来讲，买方在接收房子时都会对上述事项进行验收，其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，并且一定要求原房主提供所赠送家电的保修卡和发票，这样出现质量问题才好找商家要求赔偿。

　　一般来说，卖家在出售带装修二手房时，屋内的固定装修设施以及部分家具都在赠送之列。对于不可移动的固定装修部分，购房人应当要求卖方提供原始的装修合同、装修项目详单、装修款收据，并明确装修的保修期限;对于已经超过装修公司保修期限的，可以要求售房人提供一定时间的保修承诺。还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等的支付情况。在买卖合同中，双方应明确约定应由哪方在交房前结清包括水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用。在各种费用交割完成之前，买家可以预留一部分尾款，并在买家验收完后再支付给卖家。