二手房买卖如何合理避税

利用政策空间合理避税已成为很多二手房买主的选择，二手房买卖如何合理避税？二手房交易中将可以选择两种交税方案：一是如果您能提供完整、准确资料的，按应缴个税额的20%计算;二是如果您不能提供完整资料的，将按住房转让收入的 1%比例缴纳个人所得税。这也就是说，买卖二手房可以按照两种方式中较低的税费缴纳。

　　国税总局关于二手房交易征收个税的文件是7月26日发布的，这距离8月1日实施已经不剩几日，这段时间以来受此政策影响的二手房交易不在少数。

　　张大爷就是其中的一位。

　　张大爷有一套东直门区域的二手房，面积为54平米，售价52万，房产证为2002年。7月24日，李先生相中了这套房产，也就和张大爷达成了购房交易意向。其中涉及到的营业税，双方约定由买方李先生支付，并准备近期就签买卖合同。

　　但两天后，国税总局下发了8月1日二手房交易征收个税的通知。买方李先生买这套房产需要通过贷款完成，而当时仅有3个工作日，几乎不可能在8月 1日之前完成。而对于个税由谁来承担的问题，双方僵持不下，最后这宗买卖也就因此没戏了。

　　接下来，张大爷又面临着问题，如果接着卖房子，如何解决税务成本?该准备哪些资料，才可以不交个税甚至少交个税?如果不卖房子而改租，这和卖房子相比，哪个更划算?将来二手房的价格又会怎么变化?

　　利用政策空间合理避税

　　除了上述一些不正规的避税方式，其实二手房合理避税的空间还是不小。

　　《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》这样规定，从8月1日起，二手房交易中将可以选择两种交税方案：一是如果您能提供完整、准确资料的，按应缴个税额的20%计算;二是如果您不能提供完整资料的，将按住房转让收入的1%比例缴纳个人所得税。

　　这也就是说，买卖二手房可以按照两种方式中较低的税费缴纳。比如一套二手房售价100万元，可以提供的成本资料是90万元。如果按照第一种方式缴纳，则需要交2万元个税[(100-90)×20%]，而如果不提供成本资料，按照第二种方式缴纳，则只需要缴纳1万元[100×1%].据业内人士介绍，从“差额的20%”到“全额的1%”的明显转变是由于实际征缴过程中个税征收操作的困难所导致的。如果能顺利解决这些困难，日后普遍征收“差额 20%”的个税方式较为容易实现;而如果短期内无法解决，则在相当长的时间内都会执行“全额1%”的计税方式。

　　据了解，广州早在今年1月1日就开征二手房个税了。

　　广州也是规定核定征收的比例是1%，这就留下了避税空间。

　　有统计显示，广州二手房市场按核定征收规定交纳个税的比例达到七成至八成。

　　此外，还有利用最低评估价格交税这种方式。现在二手房市场买卖双方最常用这种避税方式，且被房地产中介业所公认。

　　今年7月，北京市地方税务局下发了《关于调整二手房交易计税价格的通知》，首次公布了本市二手商品住房交易、特殊二手商品住房、已购公房再上市、经济适用住房再上市、二手办公用房交易、二手商业用房交易六类二手房交易最低计税价格。据房产中介人士透露，不同的地区最低计税价格不同，一般在 7500元 /平方米左右。

　　如果二手房卖方按照此价格扣除的成本交税，很可能会高于自己的购买成本，这样下来则会省一笔税费。