新政后二手房交易须三知

　　新政频频来袭，让想买房的人停住了步伐。但是，掌握以下二手房交易三知之后，新政也是浮云。

　　一知：什么是佣金、差价?

　　日前，建设部发布了《房地产经纪执业规则》，用以规范房地产经纪行为，以期保障买卖双方的合法权益。《规则》对房地产经纪、房地产经济机构、佣金、差价等进行了定义，需要通过房产中介买房置业的你，当然要知多点啦!

　　房地产经纪：这在市场上最为常见。它专指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。

　　那么什么叫房地产居间和代理呢?《规则》指出，房地产代理，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

　　房地产居间:指向委托人报告订立房地产交易合同的机会，或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

　　房地产经纪机构：代理你的房产的经纪公司是否合法?《规则》也做了明确说明。

　　房地产经济机构：依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

　　房地产经纪人员：指房地产经纪人或者房地产经纪人协理。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务;房地产经纪人协理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。

　　佣金和差价：怎样才是合法收取佣金，怎样才是“食”差价呢?代理业务的中介的行为属于其中哪一种，《规则》中也作了解释。

　　佣金：指房地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。

　　差价：则是指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人(出租人)得到的价格(租金)低于房屋承购人(承租人)支付的价格(租金)的部分。

　　二知：二手房按揭贷款要按“七步走”

　　二手房交易流程中的重要步骤是二手房按揭贷款，如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：

　　第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。

　　第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。

　　第三步：借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

　　1.身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明;

　　2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明;以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越;

　　3.买卖双方签订的购房协议书;

　　4.同意以所购房屋作抵押的证明;

　　5.有不低于购房价款30%的自有资金;

　　6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。

　　售房人须提供如下资料：

　　1.售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明;

　　2.房屋共有权人同意出售的书面文件;

　　3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件;

　　4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件;

　　5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。

　　第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。购房者须交纳所购房屋价值4‰的律师费。

　　第五步：借款人与贷款银行签订借款合同。

　　第六步：办理抵押、保险等有关担保手续。

　　第七步：借款合同生效，资金划入借款人指定账户。

　　三知：自助验房

　　交了定金，签了合同，拿到钥匙，是不是就没有悬念了呢?房产专家表示，不少置业者都会将注意力放在房子的过户问题上，对房子本身的关注度反而不够。购房是不少置业者的人生大事，收楼更是欢天喜地的事情，但是如果没有好好验楼，这份喜悦恐怕要大打折扣了。

　　据了解，目前佛山市场上交易的二手房还是以“老房”居多，楼龄10年以上的二手房颇为常见，这些“老房”的水电等设备都已相当陈旧，因此在收楼的时候应该倍加关注。即使是楼龄短的二手房，也可能不同程度地存在一些细节上的问题。

　　据此，专家提醒置业者，收房是整个购房工程的“收尾”工作，万万马虎不得。如果你此前并未仔细看房，收房的时候就要多留个心眼了，以免过后发现问题自食苦果。

　　仔细查看下水管道。如果前业主在使用中不留意的话，房子很容易出现下水管道漏水或者堵塞的问题。此类问题一般肉眼难以察觉，但如果确实存在就是不小的麻烦。因此，购房者需要重点查看下水管道，看是否存在问题。

　　怎样才能查个清楚明白呢?业内人士指出，购房者可以用塑料盆装水，向浴缸、马桶、厨房、卫生间、阳台等各个下水处灌水，如果能听到"咕噜噜"的声音，且各设施表面无积水，则表明地漏正常。也可以把水龙头开到最大，看看水压和排水速度。

　　另外，还要特别注意检查卫生间，看是否有渗漏或积水。如果购房者要检查卫生间是否积水，可以用塑料盆在卫生间蓄些水，然后放水，看地面是否有积水。

　　墙体、天花板不能遗忘。墙体、天花一旦出现渗、漏、裂问题的话，会让你烦不胜烦，因此需要引起特别关注。

　　对于一些没有重新装修的二手楼，这些问题往往可以通过肉眼发现。首先要检查墙体是否平整，是否有渗水、渗漏现象或是否有裂缝。特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹，如果有的话，要尽快查明原因。如果墙面裂缝不是结构性裂缝的话，那么应该问题不大。但如果阳台与房间之间的连接处有裂缝则比较危险，有可能是阳台要断裂，一定要及时通知相关单位检查处理。

　　此外，购房者可以用小锤子轻轻敲打墙面、地面，看墙体与地面是否有空鼓。如果声音沉闷，则表明墙体、地面接触良好。如果所买的房子是顶层，则要查看各个屋顶的顶面是否有雨水渗漏的痕迹。对于一些已经重新装修的房子，水迹往往很难用肉眼看清楚，因此，最好选择在下雨后去收楼。

　　水、电、煤气等过户问题。除了墙壁、天花板等硬件设施的例行检查外，二手置业者还需要特别关注水、电、煤气、物管等方面的验收、交接工作，这可不是小事一桩。

　　在二手房交房之前，买家须特别留意以下几个问题：原业主户口是否已经迁走?是否已前往煤气公司办理煤气更名手续?是否已前往物业公司办理户名变更手续，并结清业主与物业公司的各种费用?房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据是否已及时交接?房屋内的各种设备发票、保修卡是否已交接?房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接?水、电、煤气、电话、有线电视、宽带网等费用是否已结清。这一系列问题要逐项核实。

　　专家同时建议，买卖双方可以填写委托书，要求房产中介公司代办相关手续。

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