户型选择的要点

购房者在选定了位置后，就要挑房子了。虽说位置比房子重要，但我们对房子本身也不能持有任何轻视的态度，因为即使选定了理想的位置，如果没有一套好房子，依然无法达到购房目的。
　　每一套房子都有其特点。左邻右舍、楼上楼下各不相同，有使用功能上的差异，有质量上的差异，有付出相同代价下获取的效能的差异，这一切源于房地产的个别性和特殊性，这种特点甚至会体现在同一栋住宅楼内的不同房间里。因此，挑房子不能不精心，不仔细。
　　挑房子该从何处入手呢？以下几方面购房者应给予足够的重视。

　　一、住宅类型与户型特点
　　供人居住生活的住宅，按其档次、建筑形式可分为平房住宅、别墅住宅、住宅楼。住宅楼又有普通住宅楼和高级住宅楼（高级公寓）之别。购买商品房要根据自己的居住要求、经济实力和个人爱好来决定是购买普通住宅还是高级住宅，抑或是别墅；是要多层还是高层；是选择塔式还是板式。不同类型的住宅在使用功能配置、平面布局、舒适程度、环境特点以及房价等方面都是有差别的。
　　1、功能要求　凡成套单元住宅，必须具备如下几个功能空间：卧室（居室）、 （起居室、过厅、门厅、餐厅）、厨房、卫生间、储藏间、过道、阳台（二层以上）。各类功能空间既有满足基本要求的面积指标，也有达到最佳使用效果的面积指标。由此看来，在一套住房面积数确定了的情况下，设计成什么样的户型，在这个确定户型内，如何分配各功能的空间，将直接关系到该套住房的使用合理性及使用效果。
　　2、现代住宅户型特点　住宅的户型设计受制于功能要求、建筑结构、进深（跨度）及各单元的户室比（各户型的数目比例）。随着人们生活水平的提高和设计观念的转变，在结构允许范围内，现代住宅户型设计发生了一些变化。
　 （1）户型逐步扩大，在以二、三居室户为主体的情况下，适当扩大三、四居室户比例；
　 （2）强调厅的重要性，扩大厅的面积，尽可能把暗厅调整为明厅，减少厅的内部交通功能。空间相连、通透的厅往往被划成若干功能区－－起居室、餐厅、门厅，既是整体，又有分隔；
　 （3）适当增加厨房、卫生间使用面积，完善内部功能，提高使用的舒适性；
　 （4）居室面积不求大，要求面积指标适当，大小居室比例合适，严格区分主卧、次卧；
　 （5）有些高级住宅还增加了卫生间数目，在主卧室设置卫生间，别墅基本上每层都有卫生间。
　　上述这些变化，会在使用上变得越来越合理，但对于购房者来说，却不一定最经济实用，因为住宅中的每一平方米的代价都是相同的，但置于不同的功能空间其发挥的效用则是不同的，以狭小的居室换来宽敞的卫生间并不可取，“三大一小一多”的“大”、“小”和“多”都要适当，这一点请购房者务必注意。同时，挑选户型还注意以下几个分开：
　　1、动静分开。即起居室与卧室分离。随着生活水平提高和现代生活方式的流行，家居生活中，“起居室”日益成为组织家庭生活的中心，家庭生活团聚和接待活动等多集中于起居室而卧室是个人的私人空间，要求安静独立，所以在起居室和卧室的位置安排上要求独立设置，并要求互相之间干扰最少，起居室由于是家庭生活的团聚场所，要求空间比较大，最好单独设置，良好家居生活品质正体现在起居室的宽大与独立上。
　　2、餐厨分开。在厨房、餐厅与起居厅空间设计上，由于三者在利用时间上的不同，在总面积有限的情况下，可以考虑重合设置，如餐厅与起居室和设，或厨房与餐厅和设。但由于三者在实际使用上存在较大差异，在环境布置与气氛营造方面差异较大，理想的家居设置应为厨房、起居室和餐厅分离设置，各空间功能明确，互不干扰，这种设置才能体现高尚的生活品质。据北京市居民住宅消费调查显示，家庭收入越高，对餐厅要求越高。
　　3、特殊户型设计。特殊户型指有别于普通户型的立体处理及平面处理，主要包括：
　 （1）跃层式住宅　一套单元住宅占据了住宅楼的两层，但又不同于别墅，别墅从首层到顶层都属于一户，跃层式住宅的上下两层有室内楼梯相连，下层为客厅及服务性房间，上层为主人及家里其他人员的卧室、起居室，增加了内部活动的私密性，扩大了单套住宅面积，居室、厅、卫生间都较一般户型增多。
　 （2）复式住宅　根据每套住宅内各功能特点，压缩某些功能占用空间的高度，上层与下层住宅空间互相借用，达到在建筑面积不变情况下增加使用面积，或在住宅外观体量不变情况下增加内部住宅使用面积的效果，但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想。
　 （3）空壳设计　在框架结构住宅楼内，除户与户之间隔断做好，户内厨房、卫生间设施做好外，户内各厅、室之间仅在设计上进行理想分隔，而在工程上不做任何隔断，每户成为一个“空壳”，各套住宅内部隔断由住户根据自己的爱好自由安排。这是一种全新的住宅户型设计观念，充分考虑了人对住宅的共同需要，不同人对住宅各功能的特殊要求，以及个人偏好和经济状况的差异，以不变应万变，以简单应复杂。

　　二、面积标准
　　任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的面积要求，若面积过小，则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费。对于购买某一种明确户型的购房者来说，总面积过大或某种使用功能面积过大，都是不经济的。 在购房中，当一套住宅的使用面积与建筑面积一定时（即在支付的总房价款不变时），选择什么样的户型，以及房子内各项功能如何合理分配使用面积，从而使该套住宅发挥出最大效用、满足购房者方方面面的要求，这是挑选房子的一个重要内容。
　　当住宅面积一定时，某一种功能面积扩大，意味着其他功能面积缩小，某一方面的享受是以牺牲另一方面的需求为代价的。比如标准的二室一厅使用面积为48平方米，面积分配如下：厅15平方米，卧室12平方米和10平方米，厨房5平方米，卫生间4平方米，储藏空间2平方米。为强调厅的作用，使起居厅用起来更方便、舒适，把厅改为20平方米以上，疲压缩的卧室等要么达不到基本使用要求，要么用起来很不方便，这种情况属于内部结构比例失调，是没有多花钱的得不偿失。
　　另一种情况是，不限定面积，增加总面积，即多支付房价款，以达到某一种或某几种使用功能面积扩大，使用起来更方便的目的，这时我们就要考虑，增加支付的费用与所换来的增加面积的效用是否成比例。比如购买一套二室一厅的住宅，厅的面积有20平方米和40平方米两种，其他使用功能面积相同，两套住宅单价相同，后者厅的总价是前者的2倍，在使用上，后者当然比前者更舒适，但后者的效用是否能达到前者的2倍，恐怕未必能达到。

　　综合上述，购房者在购房中考虑各使用功能面积大小及相互之间的比例关系时，一定要在对使用功能分析的基础上进行经济分析，基本方法就是：
　　1、总价不变时，因某种功能面积增加导致效用增加数，应大于其他功能因面积变小而导致效用减少数，后者仍能满足基本要求，否则不应调整面积比例。
　　2、其他功能面积不变时，某种功能面积扩大导致效用增加数，应大于增加支付的费用，否则该功能面积不宜扩大。当然上述的效用“增加数”与“减少数”都只是购房者的自我感觉，而不是住所某种数学方法可以算出来的，比较的结果就是“值”与“不值”的感觉。这种感觉因每位购房者的不同要求而不同，但相同的是您要为每一个“平方米”付出同等的代价。

三、居住舒适性
　　住宅的户型及面积更多地体现着住宅的使用功能要求及经济合理性，而在位置已经固定，且不存在质量问题的情况下，房子用着是否舒适，将主要取决于下列因素：
　　1、朝向　任何一个购房者在选房过程中，都会注意到所购住宅的朝向总量，这是因为，住宅的朝向直接影响人的生活。
　 （1）良好的朝向可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，对居住者的身心健康非常有利。在北京地区，以正南朝向接受阳光直面最大、时间最长，南偏东、南偏西105度内都可以取得阳光直射入室，而北偏东、北偏西75度内整日都不会有阳光直射入房间；
　 （2）在传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示，从这个意义上说，如果可以选择的话，一定要选有朝南房间的的住宅。通常认为，住宅朝向以正南最佳，东西次之，朝北最次。当然，考虑朝向，除了上述因素外还应考虑开窗时所面对的环境，即窗景。窗景应当趋利避害，趋优避劣。
　　2、层次　选择层次要考虑以下几个因素：
　　遮挡及采光情况、生活的便利程度、环境要求、家庭人口年龄构成及健康状况和住宅楼的总层数
　　一般来说，层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层欠楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；层次低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。
　　住宅楼的首层由于受遮挡可能性最大，且有污水外溢、地面潮湿的可能，人来人往安全性差，在购房者选择层次时往往不被看好；住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏、并且存在隔热不好，供水不足，上下楼最为不便等缺陷，在挑选房子过程中也应尽力避开。
　　哪些层次属于好层次，同样也与住宅楼的层数有关，同样四五层在多层住宅中属于高层次，而在高层住宅中又属于低层次。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1/3以上、2/3以下为较好层次，发北京地区六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此外对层次的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，讨厌13、14，等等。
　　3、采光　采光可分为直接采光和间接采光，直接采光指采光窗户直接向外开设；间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊（一般为外廊）、直接采光的厅、厨房等开设，有的厨房、厅、卫生间利用小天井采光，采光效果如同间接采光。
　　选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光，并至少有一个主要房间朝向阳面，采光良好的住宅可以节约能源，使人心情舒畅，便于住宅内部各使用功能的布置，否则将会长期生活在昏暗之中，依靠人工照明，对人的身心健康十分不利。
　　4、通风　住宅的通风要满足人对空气流动的基本要求。开启门窗时保证室内外空气顺利流通，特别是在炎热的夏季要有穿堂风。这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等，只占据一个朝向时（如板式住宅的“眼镜房”），通风效果要差一些。通风的另外一个要求是能迅速排队房间内部的异味，包括利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。
　　5、层高　北京地区对普通住宅的层高要求最低为2.7米，适当提高层高，对使用者是有利的，特别是大空间的层高及净人高度一定要保证。降低层高，就等于压缩了生活空间，对使用人的心理感受、家具布置都有不利影响。

　　 四、怎样根据建筑平面图选房

一般的购房者由于并不具备房地产专业知识，选房时面对商品房建筑平面图，常常不知从何处入手，尤其是期房，其房型是否合理只能依靠图纸或模型来判断。因此，在前面介绍了挑选房型的基本方法后，这里我们再简要介绍一下怎样看建筑平面图并附上几款建筑平面图例如加以简要评析。

　　住宅建筑平面图，是指按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图，通俗地讲，就是将一幛住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例、符合直接　纸上，以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。
　　住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采用较大的比例，如1:100、1:50，并标出实际的详细尺寸，但有的小比例住宅平面图并不用专门的符合标出内部附置设备，这种图是供设计建筑施工人员使用的。
　　一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平面上还描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置，有的还用颜色加以区分显示，而对家具的标识，并没有统一的符号，但画法上比较直观，便于人们联想和识别。
　　注意：平面图上窗的开启方式以及水、暖、煤气立管的位置一般不表示。
　　五、如何挑选最佳的户型
　　户型的设计应满足居住的要求，购房者在选择户型时应注意以下几点： 　　1、户门。户门不宜正对客厅，更不应直对卧室。户门与客厅之间有一个过渡，不要一开户门就使门外的人把室内一览无余。　　2、客厅。客厅的设计应尽量的方正，利于摆放家具；此外还要避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉，造成视觉上的凌乱。
　　3、卧室。卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私秘性。
　　4、厨房。厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。
　　5、卫生间。卫生间不要正对客厅，卫生间最好设计为两部分，最里面是马桶、浴缸（如有条件，马桶浴缸分开更好），外间则摆放洗手池，洗衣机。
　　6、阳台。阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。

　　7、室内走道。室内应尽量减少或避免狭长的走道。这种走道即不利于家具的摆放，又造成面积的浪费，对购房者来说，更是资金的浪费。
　　8、通风、采光。挑选住房时，还要注意，户型的布局要有利于室内能风和采光。

来源：导房向导