房产新政出台 90万元房屋可省11万

10月京沪两地房地产市场虽未上演“银十”，但一系列房地产消费鼓励政策也对市场产生了一定的影响。

北京二手房市场量涨价跌，上海量价齐跌。21世纪不动产监测数据显示，10月北京二手房买卖交易量环比增长2.1%，价格环比下跌3.9%，租赁成交量环比下降10%，租金变化不大；上海二手房买卖成交量环比下跌3%左右，成交价下跌7%左右，租赁成交量环比下跌7.5%，租金下跌1.5%左右。

10月黄金周、房展会、救市政策都为房地产市场的软着陆奠定了基础。

买卖市场：新政优惠幅度可观 反遭市场平淡应对

10月22日，中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同日国家税务总局发放通知规定：自11月1日起个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，个人销售或购买住房暂免征收印花税，个人销售住房暂免征收土地增值税。税费、优惠利率、首付比例的“三降”措施从政策上增强了人民对房地产行业的信心，为楼市的平稳下调做了铺垫。

21世纪不动产监测数据显示，北京10月买卖市场成交量环比上涨2.1%，但成交量的小幅上涨未能令房价止跌，10月成交均价环比下跌3.9%。上海10月二手房买卖成交量下跌3%左右，均价下降7%。从京沪两地整体二手房市场来看，救市政策对房地产市场的拉动尚待时日，但从不同区域来看消费者对政策的反应不尽相同。

据21世纪不动产北京区域万柳阳春光华店经理反映，万柳区域房价较高，大多数房屋属于“非普通住宅”，相关优惠细则尚待明确，因此新政对该区域的交易影响较小。这种情况在京沪两地的中心区域较为明显。

21世纪不动产分析师认为，在消费者当中买涨不买跌的心理普遍存在。在一段时间内房价也确实存在一定的下调空间，但新出台的政策已经表达了政府对楼市未来的调控方向在于稳定价格，大涨大跌都不是政府期待的，同时也不利于经济长期稳定的发展，因此房价的下调幅度也不会很大。而且随着被抑制的刚性需求的陆续释放，存量市场中性价比高的房源会很快被消化，因此对于自住型客户来讲，根据自己的实际情况，开始关注市场把握适当的机会入市要比盲目等待抄底更为理性。此外就此次政策来看，税费和利息的减少为消费者节约的购房成本还是比较大的。

以90平方米、单价10000元/平方米的房屋为例，若是购房者首次购买的自住用房，用等额本息还款法贷款20年，5年以上最新贷款基准利率7.2%（新政前首次购房优惠利率为基准利率的0.85倍，新政后优惠利率为基准利率的0.7倍），两项新政实施后可以节省5400+105761=111161元，同时月供也可以减少440元，这对于普通家庭来讲也是比较可观的。

租赁市场：京沪两地量价齐跌 租赁市场进入淡季

10月北京租赁市场成交量环比下降10%，租金变化不大；上海租赁成交量环比下跌7.5%，租金下跌1.5%左右。随着9月学生租房潮的退去，京沪两地租赁市场逐渐进入淡季。

北京的海淀区、西城区这些学校比较集中的区域租赁成交量环比均有明显回落。上海则是闸北区租赁成交量领跌，环比下跌42%，主要原因在于区域内客户需求主要是月租金在2000元左右的小户型，而这类房源市场供应相对较少，严重的供不应求导致了成交量的大幅下滑。预计11月份作为传统租赁淡季，京沪两地房地产市场仍会持续租金平稳、成交量小幅下滑的趋势。

新房市场：新房供应萎缩 或成二手房交易新契机

北京10月商品住宅呈现供需双降的局面。其中商品住宅预售面积环比下降59.3%，同比下降45.6%，成交面积环比下降14.7%，同比下降49.9%。

新房预售面积的减少主要原因在于市场的观望期过长，开发商手中存货压力增大，资金吃紧，施工放缓，房屋竣工面积减少。此外新房成交量的持续萎缩使得开发商对市场信心不足，用少量预售房屋探市从而避免了大量开盘而无人问津的尴尬局面。

21世纪不动产分析师认为，10月以后房地产市场逐步进入传统的交易淡季，新盘放盘量和成交量很有可能会继续缩减，但市场中数量较大的存量仍然会对销售产生压力，价格依然会存在一个调整的过程，因此对于买卖双方，理性地看待政策与市场，适当做出让步有利于达成交易。