细算税费 小心投资收益缩水

投资攻略
　　
　　据有关方面统计的数据显示，如今置业多套房的投资者的上升势头较为明显。然而，就在大家对商品房投资乐此不疲的时候，投资多套商品房所涉及的税费以及出租商品房（含商铺）需要缴纳的租金税却未必人人都明白，而这些将直接影响房屋的投资收益。
　　
　　房租交税后才是净收益
　　现象质疑
　　
　　张先生购买的一套临街商铺，每年可收取租金2.3万元。出租后他接到地方税务所打来的电话，凡是商铺出租都要主动履行纳税义务。缴了税后，张先生这笔本来比较可观的商铺租金投资回报率就大大降低了。
　　
　　记者采访
　　
　　据成都地方税务部门的有关人士称，购买商铺用于收取租金的投资者，收取租金后，必须主动到商铺所在地的税务所缴纳出租房屋的租金税。目前，商铺出租发生的税种有营业税（5％）、城市维护建设税（营业税后的税率的7％征收）、房产税（按照租金收入的12％缴交）、城镇土地使用税（按房屋所处的地段不同分为5个等级征收:1等，每平方米8元；2等，每平方米6元；3等，每平方米5元；4等，每平方米4元；5等，每平方米2元）、印花税(按照财产租赁合同所载金额0.1%征收)、个人所得税（扣掉法定费用后余额按20％的比例税率增收）、教育费附加等。
　　
　　张先生每年收入的2.3万元房租，至少要纳税20％左右。如此一来，张先生的房租净收益也就不是当初想像的那么多了。
　　
　　特别提醒
　　
　　开发商最初广告宣传的租金收益多半是税前收益，投资者不可不绷紧税收这根弦。
　　
　　第二套房加倍征收契税

　　现象质疑
　　
　　四年前，陈女士在成都购买了一套电梯公寓，办产权证时她缴纳了房屋总价1.5％的契税。由于有些闲钱，陈女士去年又在城西买了一套商铺。上周三，她到成都市房地产交易中心去办理这套商铺的产权证时，设在那里的地税局房产税办事窗口却按房屋总价3％向她收取了该房的契税，对此陈女士感到十分纳闷。
　　
　　记者采访
　　
　　据成都市地税局设在房地产交易中心的有关工作人员称，根据国家规定，个人第一次购买普通商品房的，应征收3%~5％的购房契税，但是为鼓励个人购买商品房，成都市目前对第一次购买普通商品房的购房者采取了减半征收契税的做法。也就是说，只要是第一次购买普通商品房的购房者，契税标准将按照总房价的1.5％征收，但购买别墅则不享受这一契税减半征收的政策。此外，凡第二次购买商品房或者购买商铺用于投资或自用的，契税标准则不再享受减半优惠征收的政策，所以，陈女士第二次购买的商品房将按照3％契税标准收取。当然，福利分配的政策性住房不仅不计入第一次购房之列，而且还要享受免契税的优惠。
　　
　　特别提醒
　　
　　您如果想买第二套房并用作投资，请一定计算好这之中您应缴的税费。

记者张放

来源:成都商报