个税出台 何时买房需考量

　　

继2006年5月29日九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》后，2006年8月10日北京市地税局对外公布《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，前者规定了二手房交易营业税征收期限由2年延长至5年，后者规定了转让房产过程中征收个人所得税的相关细则。

受以上营业税以及个人所得税政策的影响，买卖交易费用增加，由于大部分买卖业主坚守其既得利益，使得交易费用尽数加在购房者身上，使其苦不堪言。小王原本打算购买一套2003年房产，但被突降的营业税以及个人所得税打乱了原购房计划，不知道现今该选择买房还是先租房再买，不知道怎样的方式最适合自己。为此，北京中原三级市场部专业人士特针对其个人情况进行分析，为其除疑解惑。

小王现状：租房居住在回龙观地区，工作在中关村地区；月收入4000元，月租金1400元，有积蓄20万元。

选择一：立即出手购买该房产

总价：540000元；建筑面积61平方米；2003年产权。

（注：业主保有其既得利益，经协商，营业税及个人所得税由客户支出，房价不变。）

　

　　（以上数据由北京中原三级市场部提供，仅供参考）

由此来看，小王应付首付款162000元，税费共计43475元。

其中贷款：378000元，以等额本息方式、银行下限利率计算20年商业贷款，月供约为2654元。2年月供总和：63696元。

选择二：租房2年后买此房产

假设该房产未被出售，房价年平均上涨8%，则2008年该房产售价约为630000元，此时小王购买该房产需要付费如下：

　　（以上数据由北京中原三级市场部提供，仅供参考）

由此来看，2年后小王应付首付款189000元，税费共计9770元。

其中贷款：441000元，银行下限利率计算20年商业贷款20年商业贷款，月供3096.44元，租房两年共计：33600元。

通过上面计算可知，小王在选择买房的时机不同将会在不同程度上影响其购房价格、购房支出以及月供金额等。

若小王立即出手买房，则需要支出269171元；若租房2年后再购房则支出232370元，前者比后者多支出36801元，超出近15.83%；由此看来，小王在现阶段选择租房2年后再购房会节省一定的费用。另外，在租房的2年过程中，小王的20万元还可选择短期理财产品可获得不错的收益，且风险较小；

但我们在计算时并未考虑：

1、随着房价的上涨，您在两年后购房与现在购房相比，贷款额度上升了16.64%，月供金额上升了16.67%；但您两年后的收入变化未知，还款压力不能明确；

2、两种选择所带来的住宅舒适度不同，家和租房的感觉有一定差别；

综上所述，在目前市场情况下，对于有意买房的消费者来说，究竟是买房合适还是租房合适，北京中原三级市场部研究人士提供如下几点建议：

1、若购房者工作稳定，变动性不大，且本身资金压力不大，自住需求强烈，可以考虑买房；

2、若购房者工作变动性较大，且近年内可能有大金额的资金活动的话，选择买房就会使固有资金被套牢，无法运作到后面的需求中，有一定的风险。此时，不妨选择先租房后买房。此时在租房过程中还可选择回报率较高的短期理财产品，小有赢余以供急需；

3、对于刚毕业的大学生，工作刚起步的人群来讲，短时间内购房并不是最佳选择，一则担负的还款压力太大；二则过高的贷款占比将影响自身的生活质量。选择租房成为最佳选择；

4、如果购房者选择近期买房，可考虑购买5年以上无税房屋，但需要注意其房产老化所带来的各种隐患。 (BJF04)