广州银行不敢绕开限贷接力贷 新政下教你如何省息

10月15日，广州严厉的限购和二、三套房房贷政策出台以后，如何才能获得银行的最优惠利率房贷节省利息，成为众多改善型住房买家迫切想知道的问题。记者通过采访调查发现，目前在上海、北京等地出现的“接力贷”，即以父母名义购房，女子作为指定的连带还款人，从而让子女获得多一个购房名额同时又可以获得较优惠的房贷利率的做法在广州并未出现。市内几大按揭公司负责人均表示，上海、北京等地出现的“接力贷”其实不是新东西，早在几年前，农行就已经开展过相关的业务。不过在二、三套房贷新政出台之后，广州各商业银行相对保守，一般都不会采取这种做法。

　　亿达按揭业务管理部副总监黄倩如表示，成年子女用父母的名字购房，的确可以多出一个购房名额，这样比较有利于目前购买两套打通单位的买家。并且即使父母购房后，指定一名子女作为相关的担保人共同供款，子女不一定会在银行审核个人贷款时的征询上出现，也就是说，如果是三套房贷的子女可以曲线获得购房贷款。“但目前正处于政策风头上，因此银行不敢开展这项业务。”她说。随后记者拨打了农行等四大行和部分股份制银行的电话咨询，都说目前还没有具体的业务。而贷款人的年龄为男性不大于70岁，女性不大于65岁。

　　据了解，在二次调控政策出台前，广州还有邮政储蓄银行等个别银行对二套房实行“认房不认贷”的原则，曾经贷款购房，但再次购房时名下无物业的市民可获得首套房贷款利率优惠。不过，目前这种情况已经几乎绝迹。因此在公积金贷款收紧（二套房首付五成、三套房停贷）、银行停止住房抵押贷款、银行消费贷款严禁用于购房等多条措施同时执行的情况下，改善型住房买家想获得低首付、低利率的贷款，几乎是无空可钻。目前除了二套房贷采用公积金贷款仍可以获得3.50%的利率之外（但首付仍需五成），还有个别股份制银行另辟蹊径推出存贷通理财计划，帮助市民省息。

　　新政下购房如何省息

　　1　存款入贷款账户获额外收益

　　记者在采访中发现，目前光大银行推出一种存贷通理财计划，可以帮供楼的市民省一小部分利息。市民在光大银行办理了住房按揭贷款后，可以到银行柜台申请开通该业务。并且随时可以将手头多余的钱存到自己的房贷还款账户中，获得除活期存款利息以外的理财收益，以抵消房贷的部分利息。而存在个人还款账户中的钱，跟活期存款一样，业主随时可以自由提取。该项业务最高的存款综合收益可以达到2.14%。

　　如黄小姐2009年申请购房贷款40万元，当时已经享受了基准利率（5.94%）打7折的最优惠利率，她的房贷期限是20年，采用等额本金的逐月递减还款方式。供楼一年后，她目前的月供约3000 元。由于10月20日央行加息，明年1月1日后，她的贷款利率就将由4.158%上调到4.298%，月供也将增加约40元。黄小姐每月的税后收入约 7000元，每月除了交纳3000元的房贷以及预算1500元作为生活费外，还可将剩下的2500元存入贷款账户中，她每月能获得最高约54元的收益，并且随着存款的增加，收益还会增加。这样就可以用来抵消加息增加的月供了。

　　提醒：在上述案例中，存款收益是以银行提供的最高比例来计算，并不是固定的收益。目前人民币的活期存款利率只有0.36%，相比之下与活期存款一样灵活的“存贷通”还是比较划算。

　　2　提前还贷减少月供和利息

　　加息后市民的房贷利率在明年1月份将会重新调整，一些精打细算的普通“房奴”犹豫要不要在年底前提前还贷。王先生今年5月份购房时，由于属于第二套房，因此他即使利用了公积金和商业贷款组合贷款的方式，商业贷款部分也要按基准利率计算贷款利息。他目前的贷款是50万元的公积金贷款（利率 3.87%）+30万元的商业贷款（利率5.94%），月供为5134元。加息后，月供从明年1月份起要增加83元，达到5217元。因此他打算年底就凑够一笔10万元的款项，在满足银行还款半年后才能提前还贷的条件后，去提前还减10万元的商业贷款。还款后，他月供可以减少725元/月，20年的总利息将减少7万多元。

　　提醒：首先，还贷者要先看看自己处于还贷的什么阶段。不论央行在短期内会不会再加息，处于还贷后期的还贷者最好不要选择提前还贷。举个例子，以20年期的贷款为例，如果借款人已经还了5年以上，这还款中大部分为利息，再选择提前还贷，就相当于把最优质的“低息贷款”还掉，对借款人来说反而不划算。反过来说，如果还贷者是处于还贷的初期，尤其是选择等额本金还款的借款人，还款利息支出通常集中在还款初期。那么就可以尝试选择提前还贷，因为这样会相对比较划算。其次，还贷者还要看自己是否有利率优惠。不少首套房贷享受7折优惠利率的客户，加息后房贷利率由4.158%上调至4.298%，上调幅度仅为0.14个百分点。如果选择提前还贷，除非以后不再贷款，否则再贷款购房，就会被判定为二套房，利率为基准利率的1.1倍，其利率上调幅度则更大，反而得不偿失。另外，如果是公积金贷款的客户，也没必要提早还贷，因为这已经是最低的贷款利息了。

　　3　用“闲钱”抵贷款 本金缩短还款年限

　　王先生目前准备贷款100万元购买一套二手房，还款期为20年。在选择银行申请按揭贷款时，他觉得渣打银行的“活利贷”产品适合自己，可以为自己的房贷省息。“活利贷”与普通房贷产品的区别在于，房贷客户存入“活利贷”还款账户中的闲置资金，即被视为提前偿还贷款本金，同时，当日即可从计息基数中抵消，从而最直观、最灵活地为房贷一族节省贷款利息。最吸引王先生的是，“活利贷”对还款账户内的资金没有任何限制，他可以在需要时随时支取或存入，且无需支付额外的提取费用。同时，存入还款账户的资金是日日累计，贷款利息也是按日结算。

　　以王先生贷款金额100万元、期限20年为例，贷款利率以目前加息后的基准利率打8.5折5.129％计算，在该行申请普通房屋贷款月还款（等额本息还款方式）为6721元，贷款总利息达到约60万元。而若选取“活利贷”，王先生20年总利息约37万元，相比普通房屋贷款节省将近23万元；在每月月供不变的情况下，“活利贷”还将有效缩短还款时间，王先生若每月能往贷款账户存入3000元，还款期限将缩短近 3年，17年就能还清所有贷款。

　　提醒：市民在申请了银行的“活利贷”房贷后，节省的利息并不能直接体现在每月的月供上，也就是说，银行要求市民每月按照一般商业贷款的月供数额供款，除非市民申请提前还款，否则不会体现在每月月供款的节省上，只能等贷款期限快到期时，体现在减少市民原有的贷款期限上。