该房屋产权转移登记是否有效

　　【案情】

　　原告朱某兵

　　被告宜某市房地产管理局

　　原告朱某兵与前夫刘某恩于2001年2月20日协议离婚。同年3月29日，刘某恩未经原告同意，利用其在离婚时隐藏的原告的身份证和房屋产权证，请人冒名顶替，擅自以原告名义与汪春雨签定房屋买卖协议，将原告受赠取得的位于宜某市港窑路万寿组团三单元101号房屋出售给汪春雨。被告宜某市房地产管理局根据刘某恩提交的房屋产权证、身份证、以及刘某恩请人以原告名义与汪春雨订立的房屋买卖协议以及同年8月7日宜某市新闻旅行社于出具的刘某恩与原告系夫妻关系、宜某市耀某商贸有限公司出具的原告系该单位职工(原告实为宜某市供电局职工)的书面证明，于2001年8月8日对房屋买卖进行了监证，并于同日在申请日期为2000年8月1日的汪春雨房屋所有权登记申请审批表上签署了同意发证和进行了颁证。汪春雨取得被告颁发的讼争房屋的所有权证后，又于2003年9月将该房屋卖给陈春山。

　　原告于同年10月得知其房屋所有权发生转移后，于同年12月向宜某市西陵区人民法院提起行政诉讼。要求法院撤销被告宜某市房地产管理局颁发给汪春雨的房屋产权证书。

　　被告宜某市房地产管理局辩称：我局依据当事人对其房屋进行转移登记，该具体行政行为适用法律正确，程序合法，手续完备。由于2003年9月讼争的房屋已由汪春雨卖给了陈春山，汪春雨的房屋产权证书已按规定收回并注销。同时原告起诉已超过诉讼时效。要求驳回原告的诉讼请求。因涉讼房屋在三峡坝区法院管辖范围内，宜某市西陵区人民法院移送三峡坝区人民法院审理。

　　【裁判要点】

　　庭审中，由于被告答辩称讼争的房屋已由汪春雨卖给了陈春山，汪春雨的房屋产权证书已按规定收回并注销。合议庭当庭对原告进行了释明。原告当庭变更诉讼请求为要求法院确认被告将朱某兵的房屋产权转移登记到汪春雨名下的具体行政行为违法。

　　三峡坝区人民法院审理认为：被告宜某市房地产管理局属于《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房地产变更登记的管理机关，有权对本辖区内的房地产转让或变更进行核准登记并颁发权属证书。原告朱某兵作为被告予以房屋转移登记的行政相对人，有权对被告的转移登记的具体行政行为提起诉讼，且在诉讼时效期内。被告对提交房屋登记申请的当事人提交的证据疏于形式上的审查，导致虚假申报的房屋买卖申请得到登记，该具体行政行为无效。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第(三)项的规定，于二00四年六月二十五日判决：

　　确认被告宜某市房地产管理局将原告朱某兵的房产转移登记至汪春雨名下的具体行政行为无效。

　　【评析】

　　本案涉及以下四个方面的问题：

　　一、被告在进行房地产权属登记时是否尽到了必要的合理的审查义务?

　　《城市房屋权属登记管理办法》第27条规定：登记机关应当对权利人的申请进行审查。此处的“审查”应当审查一些什么呢?《城市房地产转让管理规定》第7条第(2)项规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请。从本案原告的举证来看，首先，申请卖房的时间是2000年8月1日，而《房屋买卖协议》签订的时间是2001年3月29日。被告是在没有《房屋买卖协议》的情况下受理的申请;其次，《城市房屋权属登记管理办法》第11条规定：房屋权属登记由权利人申请;第12条规定：权利人可以委托代理人申请房屋权属登记，代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人的书面委托书。本案中，既然权利人朱某兵提交了合法的身份证明“居民身份证”复印件，那么，到登记机关就应当对前来办理相关手续的“权利人朱某兵”进行身份核对，看是否是合法身份证明中记载的权利人朱某兵;显然，被告没有尽到必要的合理的审查义务。

　　二、原告的起诉是否超过了诉讼时效?

　　《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第42条规定：公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，被告不能举出原告知道被告作出了注销原告房产证的具体行政行为的证据，因此，本案原告的起诉没有超过诉讼时效。

　　三、关于原告的诉讼请求与法官的释明权

　　释明权是指在诉讼中，当事人主张或陈述不明确、不充分，或者有不当的诉讼主张和陈述，或者他所举证的证据材料不够而误认为足够了，在这些情况下，法官对当事人进行发问、提醒，启发当事人把不明确的予以澄清，把不足的予以补足，把不当的予以排除、修正。释明权是法官的一种诉讼行为，法官实施这种诉讼行为的对象是当事人，目的是引导诉讼的有序进行，实现诉讼效率与公正。最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》(以下简称《行政诉讼证据规定》)第8条规定：人民法院向当事人送达受理案件通知书或者应诉通知书时，应当告知其举证范围、举证期限和逾期提供证据的法律后果，并告知因正当事由不能按期提供证据时应当提出延期提供证据的申请。该条规定了行政诉讼中法官对当事人举证的释明权。根据《行政诉讼证据规定》第8条的规定，行政诉讼中，法官行使举证释明权的范围有：一是举证范围;二是举证期限;三是逾期提供证据的法律后果;四是因正当事由不能按期提供证据时应当提出延期提供证据的申请。那么，法官行使释明权时是否只能局限于上述四个方面呢?这就要从司法解释规定释明权的目的来看了。法官行使释明权的目的是引导诉讼的有序进行，实现诉讼效率与公正。本案中，原告起诉时的诉讼请求是请求法院判令被告注销房产证。而实际上被告对该房产证早已注销。也就是说，原告的诉讼请求被告早已实施，勿需法院判令被告实施。此时，法官是否应当行使释明权呢?笔者认为，从公正与效率的角度看，法官行使释明权有利于当事人及时正确的行使权利，减轻当事人的讼累，符合设置释明权的目的。因此，合议庭及时行使释明权，告知原告可以变更诉讼请求。原告及时将诉讼请求变更为请求法院确认被告将原告的转移登记至汪春雨的具体行政行为违法。被告也同意原告变更诉讼请求。