购房时不可忽视土地使用期

置业指南：购房时不可忽视土地使用期
　　
　　“我看好了市区里的一处小型高档公寓，可是后来一打听，才知道该公寓的土地是商业性质的，土地使用年限还剩下30多年，我很矛盾，不知道到底该不该买。”日前，本报“住在威海QQ群”的一位群友发帖向记者求助。
　　
　　为此记者采访了有关置业顾问。据置业顾问介绍，市民在购房时有必要先搞清楚意向房产所占用土地的使用性质。按照目前的法律规定，城市房地产所用土地主要分为划拨和出让两种。划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地，主要是公益事业、学校、医院、军事用地，国家机关办公用地、公路，国家重点建设工程、国有企业等。出让土地是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，出让的土地主要是用于房地产、住宅、商业、工业等的经营性用地。
　　
　　关于具体的使用年限，国家的规定如下：“出让土地使用权的最高年限是住宅用地70年，工业、科、教、文、卫、体用地50年，商业、娱乐、旅游等40年。”因此，置业顾问建议市民在购房时，应尽量购买住宅用地性质的楼房，这种房屋的土地一般使用年限较长；如果是商业、娱乐、旅游用地建设的住宅，一定要了解清楚剩余的土地使用时间，许多土地从开发商获得土地开始算，已经过去了十年甚至二十年，所剩时间已经不多，购买时一定要注意。
　　
　　置业顾问提示说，如果土地使用性质为出让，在进行房产买卖时不需要缴纳土地出让金，但要注意土地使用年限的终止日期。如果购买的是一手房，一般都从开发商取得土地开发权算起，到办理好个人的土地证，一般经过1~3年，甚至更长的时间，所以拿到手时，土地证剩下的时间是达不到完整年限的。而二手房的使用年限，也不以新办土地证的时间开始计算，通常都以原房主土地证使用终止年限为准，所以，使用年限也相应缩水。对于划拨性质的土地，或者是房改房买卖的，买方在办理土地证时，还需要缴纳市场成交价的1%的土地出让金。
　　
　　既然土地使用是有一定期限的，那么到期后我们该怎么办？
　　
　　对此，置业顾问介绍，根据我国物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。而新的《土地管理法(修订意见稿)》中则规定土地使用期限届满后，按照国家有关规定自动续期。至于购房人集中关注的“土地使用年限到期后，是有偿还是无偿自动续期”的问题，置业顾问指出，目前由于几乎还没有土地使用权到期的实例发生，关于届时是否会有偿续期，暂时没有定论，但是从相关的法律法规中，我们可以看出，土地使用期限届满，并不意味着国家将土地及土地上所附属的房屋收回。
　　
　　此外，对于无土地证的房产是否值得购买的问题，置业顾问也提出了自己的见解。她认为，办理了房产证而没有土地证的房子也不是不能购买，但是一定要弄清楚，没有办理土地证的原因，是暂时没办还是根本无法办理。有些小区，同一块土地上的房屋是分批建设的，但是办理土地证分户时，则需要所有的房屋都竣工以后才能办理，所以先竣工的房屋就需要等几年后才能办理土地证；而某些房屋如果缺少办理土地证的先天条件和手续，后期未必能办理出土地证，因此建议买房人一定要谨慎，不要因为价格便宜就草率出手。