入住超5% 北京业主可申请成立业委会

　　业委会成立困难是许多小区面临的问题。目前，北京市仅20%的住宅小区成立了业委会。今天公布的《北京市物业管理办法》(以下简称《办法》)，将采取“双启动”模式，由开发商和业主共同推动业主大会的成立。

　　据悉，本市目前成立业主委员会的住宅项目有730个，仅占住宅项目总数的20%。80%没有业委会的小区，会面临无法启用住宅维修基金、无法更换物业公司等实际问题，一些重大事项也难以在业主间共商共议。

　　依据此前成立业委会的“高门槛”，一些业主群相对年轻的小区很难聚齐业主选业委会代表，甚至还有一些物业公司认为业委会会和自己“对着干”，便从中阻挠，妨碍业委会的成立。

　　按照规定，首次业主大会的具体启动条件有两条：当交房达50%以上，开发商就应当主动向当地街道办事处申请；或者，当入住人数或面积超过5%时，业主也可以自行申请。

　　这种“双启动”模式，无疑降低了成立业委会的“门槛”。那么，怎样“调动”开发商协助成立业委会的积极性呢？

　　据介绍，开发商如果想尽早“甩掉”自己承担物业费的前期物业工作，就必须支持业主或者主动申请成立业主大会，并且承担第一次业主大会的费用。

　　对于承担“前期物业”工作的开发商来说，如果按照每平方米每月2元的物业费计算，一个住宅面积达到5万平方米的小区，开发商每个月就得掏出10万元，业主大会的筹备期以3个月计，3个月的时间开发商要为购房人支付30万元的物业费。拖的时间越长，费用会越高。

　　新亮点

　　街道乡镇督导业主大会

　　《办法》规定：街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起 60 日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会。

　　政策解读

　　“针对业主大会成立的启动难、筹备难、备案难、换届难、决策难，新办法首次明确了街道办事处、乡镇人民政府对业主大会筹备成立及物业管理相关事项的指导监督职责，将物业管理纳入到社区建设中去。” 市住建委物业处处长于良告诉记者。

　　依据新规，街道、乡镇必须指派一人担任业主大会筹备组组长，在业主大会运行阶段，负责监督指导，协调解决纠纷和矛盾。筹备组组长对业主大会成立过程签字认可的材料，是业主委员会向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提请备案的材料之一，但筹备组组长本人不具有表决权。

　　另外，在新的办法中，业主委员会不实行任期制，业委会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。

　　个案

　　五年“长跑” 业委会难成立

　　小区的绿地变成了停车场、地面停车费说涨就涨……五年成立业主委员会未果，每次业主权益受损时都无法与开发商对话。

　　对此，门头沟区绿岛家园业委会筹备组的叶先生烦恼不已。

　　成立过程

　　5年4次递材料 至今未果

　　绿岛家园成立业委会“之旅”要追溯到2005年。当年5月20日，经400多名业主联合签名同意，绿岛家园小区业委会筹备组向小区所在的大峪街道办事处提出申请，工作人员回复说让等一等。

　　这一等，就是一年多。2007年2月8日，筹备小组第二次向街道办事处提出申请。街道办事处称，成立居委会之后才能成立业委会。于是叶先生组织几个老业主帮忙从区里申请房子成立居委会，但是成立居委会之后，成立业委会的事仍然没得到批准。

　　2008年7月25日及2009年11月29日，筹备小组又分别递了两次材料。

　　最后一次递材料时，街道办事处居民科称，他们正在努力抓试点，还没有开始具体运作。但这个试点一直抓到现在。

　　小区现状

　　没有代言人 小区“乱了套”

　　业主们说，业委会迟迟成立不起来，因没有代言人，几年来，大家的权益屡屡受损。

　　首先，由于物业公司没有安排足够的保安，外来人员可以随便出入，原本封闭的小区成了“开放式”的。现在小区里偷盗的事情也时有发生。

　　再有，小区的绿地也被改成了停车场，而且地面停车费也从原来的每月100元涨到了现在的每月120元。

　　最新进展

　　今天上午，记者再次与叶先生取得了联系。

　　听说《北京市物业管理办法》公布一事，叶先生很是兴奋。他表示，会尽快组织筹备组人员一起学习，按照新的办法，争取早日把业委会成立起来。文/实习生 范会刚

　　其他看点

　　“单元事”业主可自定

　　《办法》创新了业主大会表决形式，明确可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。

　　市住建委介绍，现有的法规中，对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定。一般重大事项需要一半以上的业主同意，而像变更物业公司等重大事项则需要三分之二的业主同意方可实现。

　　由于业主大会存在着开会难、表决难的实际问题，所以，《办法》明确了以幢、单元、楼层为单位的业主可以共同决定本单位的物业事项，提高了业主在物业管理中行使决策权的效率，满足了多元化服务需求。

　　对于一些如电梯维修、防水层漏水等问题，通过这种“化整为零”的方式，将很快得到解决。

　　甩开物业自管小区

　　未选聘物业服务企业的小区，业主将可以共同决定委托专业性服务企业或者个人，进行绿化、环卫、安保等专项物业服务。

　　市住建委介绍，业主可以对小区物业实行自治也是创新的亮点之一。

　　目前，物业公司往往是由开发商推荐或指定，业主无法进行选择。所以，《办法》中首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式，将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区园林绿化、环卫、安保等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理。

　　市住建委物业管理处处长于良表示，已经有部分规模较小的小区开始实施自治，效果不错。自治能够提高业主参与管理的积极性，对于解决物业纠纷提供了一个新的模式。

　　《办法》还明确规定，业主可以通过共同决定的方式对物业管理区域的分立或合并进行管理。

　　据市住建委介绍，这些规定是《办法》的创新亮点之一。在以往的规定中，对于小区的物业管理区域没有进行明确的区分，一个小区就是一个物业管理区域。而实际上，因为一部分小区存在商住混合、住改商等现象，造成了业主对物业费高低争议比较大。

　　新《办法》中，通过区分物业管理区域，对同一小区内不同用途的区域进行划分，方便管理，化解矛盾。