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夫妻单方转移店铺租赁权的效力之争

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 21:39:51

[案情]

  郑某与王某(女)系夫妻关系,均已年逾花甲,关系不和,双方生有一子,名郑石,也已成年。1986年4月郑某与某商场签订了一份《关于建造商业用房的合同》,合同约定:甲方(招商场)同意乙方(郑某)在商场内建造楼房一间平房一间,建筑面积60平方米;房屋及内部设施的产权属乙方,地基产权属甲方;乙方投资15000元,交付使用后租金每月每平方米2.5元;合同自1986年5月1日起至1991年5月1日止,期满后再根据双方经营状况修订合同。1989年因商场改建,上述门市部需拆除,商场即另行安排门市部给郑某和王某经营,郑某和王某均未交纳租金,1991年建房合同期满后,郑某未再与商场签订书面合同。1996年商场再次改建,上述另行安排的门市部又需拆除,商场先后又另行安排商场四区34、35号和39号门市部给郑某和王某,仍未签订书面合同。此后该3个门市部由王某领取了营业执照,并一直由王某经营管理,期间,商场未收取上述门市部的租金。至2002年1月8日王某写给商场一份“情况说明”载明:“关于以前商场与我丈夫郑某所订建房合同的店面,经郑某同意,领营业执照是我王某名下,房屋归我所有。后经拆建,郑某并无异议,现拆建后门面为四区34、35号两间,现我决定将上述门面转给儿子郑石,以上情况属实,由我负责。”商场遂据此于2002年1月8日与郑石签订协议书两份,约定:商场提供郑石招商场四区34、35号和39号门市部3间,收费方法自2003年1月1日至2009年12月31日止,甲方按统一规定价格的50%收取租金。每年签订合同。2002年7月,郑某以王某擅自处分夫妻二人共有的3个铺面、侵犯了其合法权益为由向法院起诉,请求法院确认被告王某的转让行为无效。

[争议]

  本案在审理中,存在着两种处理意见,第一种意见认为,本案中王某在未经郑某授权的情况下,将上述夫妻共同共有的门市部租赁使用权转给郑石,应认定转让无效。第二种意见认为,原告的诉请缺乏依据,应予驳回。

[评析]

  笔者同意第二种意见,理由如下:

  首先,原告请求缺乏法律依据。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条的规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”那么本案是否适用该条规定呢?笔者认为,王某的租赁权转让行为不能适用该条规定,理由为:要正确理解这条规定的内涵,首先要从法律上区分物权(我国民法通则规定的财产所有权)与债权。物权与债权相比,具有排他效力、优先效力、追及效力以及物上请求权效力。物权的排他效力,是指一物之上不得有两个所有权,即“一物一权主义”,但一个所有权可以为数人同时享有,法律上称为共有。物权的追及效力,是指物权成立后,其标的物不论流转到何处,无论被谁占有,权利人均得追及物之所在,要求占有人返还原物。上述司法解释的规定正是体现了物权的追及效力(即共有人处分共有物的原则)和确立了第三人善意取得制度。而本案诉争之铺面的所有权人为商场,这是当事人一致确认的事实;诉争的铺面租赁权基于租赁合同产生,租赁权虽然有某些物权特征,但本质上则属于债权,没有对抗第三人的追及效力,显然不能适用上述规定的物权追及效力原则。故原告诉请确认被告租赁权转让行为无效的主张,缺乏法律依据。

  其次,租赁权由何人行使,基于租赁合同确定,而本案中关于诉争之铺面的承租,在2002年之前夫妻双方均未与出租人订立书面租赁合同,事实上自1996年起一直由王某一方在经营管理,而郑某未参与经营。根据合同相对性原则可认定实际经营管理者王某为承租方,作为承租方的王某,在2002年初提出转让租赁权给原、被告的儿子郑石,系其行使合同权利的正当行为,王某出具转让租赁权的情况说明,商场同意王某转让租赁权的请求,与郑石签订了两份租赁合同,这种行为实质上是原口头租赁合同权利义务的概括转移。换言之,郑石受让之租赁权并非来源于转让人王某对租赁权的设定,而是来源于转让人对租赁权的转移以及出租人对租赁权转移的认可。而原告以王某转让租赁权未征得其同意导致侵犯其合法权益为由,主张转让租赁权的行为无效,因其不是租赁合同当事人,无权以夫妻内部关系对抗合同租赁权之转移。

  (作者:俞惠中

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