三起典型房屋纠纷懂得如何规避风险

　　花巨资租来的房屋，却早已被房东抵押给银行，怎么办?老公和儿子相继过世，婆婆想卖掉由其与老伴共有的房子却遭到儿媳反对，怎么办?20多年前借名买房，如今却接连引来官司，怎么办?

　　昨天上午，记者从海宁市人民法院梳理了3起典型的房屋纠纷，希望对有类似遭遇或有可能碰到类似问题的朋友有所帮助。

　　【案例一】

　　先抵押后租赁风险很大

　　海宁的杨女士最近很犯愁，她向平湖某公司租下的一套房产要被法院强制拍卖了。“我本打算长期租用该房产，因此约定的租期较长，还陆续投资了巨额款项。”这让杨女士更头痛。

　　杨女士说，2013年2月，她与平湖某公司签订了房屋租赁合同，约定租期10年，当场支付了第一年的租金15万元。

　　随后，杨女士花100多万元用于装修和采购相关设施，开了一家幼儿早教机构。

　　然而，杨女士却不知晓，该公司早在房屋出租之前就将房屋抵押给银行。后来，该公司无力还款，银行向海宁法院申请强制执行。

　　直到法院前来调查，杨女士才得知真相。

　　承办法官介绍，涉案房产设立抵押在前，租赁合同签订在后，如果法院最终强制拍卖这套房产，而新房东又不愿意和杨女士重新签订租赁合同，那么，杨女士只能无条件搬出;若原房东无法证明租房时已经书面告知杨女士房产抵押的情况，杨女士可以向原房东索赔相应损失。

　　然而，平湖某公司已资不抵债，杨女士将面临较大风险。

　　【法官提醒】

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力;抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

　　此外，《物权法》也规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，租户在签订租赁合同前，一定要详细审查房东出具的房产证原件，查看有无设立抵押，以免造成不必要的麻烦和损失。

　　【案例二】

　　一套房让婆媳对簿公堂

　　同一套房屋，婆婆要卖，儿媳却不肯，双方为此闹上法庭。昨天，记者从有关方面获悉，海宁法院已依法对这起法定继承纠纷案件作出一审判决。

　　2013年10月18日，海宁法院受理了一起法定继承纠纷案，原告宓大妈将女儿、儿媳及孙女告上法庭。

　　宓大妈称，她与丈夫婚后生育一子一女，有一套70余平方米的房产。2001年丈夫去世，去世前未留下遗嘱。此后，她一直住在这套房子里，所以没有分割房产。2003年，儿子吴某与付某喜结连理，之后生育一女。

　　吴某自幼双目失明，但他学习了推拿手艺，而后又开了一家盲人推拿店，其收入足够维持一家人的生活。然而，天公不作美，2012年1月，吴某因病去世，没有留下遗嘱。

　　宓大妈说，当时儿子得了癌症，医药费用庞大，她向亲戚借了很多钱，现在儿子不在了，她需要卖掉房子还债，却遭到了儿媳付某的反对。为维护自身的合法权益，她将儿媳等人告上法庭，请求法院依法分割房产。

　　庭审中，宓大妈的女儿表示同意出售房屋，并依法分割房款。

　　而儿媳付某表示，不愿意卖房，因为自己和女儿的户口都落在涉案房产，如果将该房产出售，女儿的户口就没有着落，而自己又没有能力购买新房产，这会影响以后女儿的读书问题。

　　付某还称，吴某生前开店的收入，除去必要的生活开支后，都交给婆婆管理，而且吴某生前也从没有提到过借款的事情。

　　法院经审理后认为，公民生前未留下遗嘱，其遗产应当依照法定继承规则予以继承，同一顺序继承人继承遗产的份额，无特殊情况，应当均等。

　　本案涉案房产是宓大妈与其丈夫的夫妻共同财产，宓大妈的丈夫享有房产产权总份额的1/2，该份额由宓大妈及其子女各继承1/3。因此，吴某享有该房产产权的1/6份额。吴某去世后，该份额由其母亲宓大妈、妻子付某及女儿各继承1/3。

　　据此，根据《继承法》的相关规定，宓大妈享有该房产的13/18份额，宓大妈的女儿享有1/6的份额，付某及其女儿各享有1/18的份额。

　　【法官说法】

　　宓大妈享有涉案房产2/3以上份额，根据《物权法》的相关规定，若共有人之间没有约定，宓大妈可以出售该套房产，但付某母女及宓大妈的女儿在同等条件下享有优先购买的权利。

　　【案例三】

　　借名买房引两场官司

　　面积约20平方米的一套拆迁房，竟然引发两场官司。在第一场官司中胜诉的原告，如今倒成了第二场官司里的被告。

　　早在1992年，购房政策规定，农村户口的居民不能在海宁镇上买房子。农村户口的老陆夫妇在海宁硖石看好一套约20平方米的房子后，就找到了拥有城镇户口的好友老宋，并以老宋的名义，花600元买下了这套房屋。

　　2010年下半年，这套房子面临拆迁，拆迁补偿金额共计18万余元。老宋兴致勃勃地和拆迁方签订了《房屋拆迁货币补偿协议》，并领了其中的5万元。老陆夫妇得知这一情况，跟老宋彻底翻了脸。

　　2011年，多年老友为此对簿公堂。谁是房屋的真正主人，双方各有说法。一方说，购房时他们交了钱，多年以来，房子也一直由他们居住并管理，他们是房子真正的主人;另一方却说，房子登记在他的名下，这本来就是他的房子，让朋友免费居住了几十年，如今朋友却要将房子据为己有……

　　法院审理此案后，依法判决该房屋归实际购买者老陆夫妇所有。这起房屋纠纷，本已到此结束，没料想，2013年老陆夫妇又被老宋告上法庭。

　　老宋说，虽然之前法院判决认为该房屋是老陆夫妇所有的，但他认为，近20年时间，老陆夫妇都未曾对房屋权属提出过任何异议或主张权利，老宋一直确信自己才是产权人。

　　“而后，因为拆迁，房屋升值巨大，老陆夫妇才提出主张。房屋是以我的名义购买的，老陆在未经我同意的情况下，借用我的名义，依法构成对我的侵权。”老宋据此认为，老陆夫妇应当承担侵权责任，赔偿损失19万余元，并偿付精神损害抚慰金5万元。

　　目前，本案正在进一步审理中。

　　1999年，刘某的儿子因车祸过世，后刘某将4间平房卖给了外地人马某，双方口头协商房款为3万元。2006年，这4间平房因政策拆迁，马某获得拆迁款。2012年，刘某得知此事后，突然找到马某，以其不是该社区村民，没有资格和权利购买本社区房屋为由将其告上法庭，要求法院判令：双方的口头房屋买卖协议无效，被告马某返还拆迁款。

　　法院经审理查明，马某虽不符合购买刘某社区宅基地房屋的条件，但刘某要求确认合同无效并要求马某返还拆迁款的诉讼请求，自将房屋交付给马某起时间已超过2年。根据《民法通则》规定：当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理，受理后查明无中止、中断、延长事由的，应判决驳回原告诉讼请求。最终，法院驳回了刘某的诉讼请求。

　　该院民一庭庭长表示，农村房屋买卖现象已相当普遍，因此难免会产生大量农村房屋买卖合同纠纷。根据土地管理法规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员的福利性待遇，属集体所有，只能在同村村民之间转让。村民要明确该项法律规定，不能将宅基地进行买卖，以避免产生不必要的麻烦;而对于已经卖出的，也应遵循基本的诚实信用原则，不能见有利可图就反悔，如超出诉讼时效，法院将不再支持诉讼请求。