置业顾问：房屋买卖出纠纷莫与还贷扯干系

　　案例

　　程先生购买了一套商品房，入住后逐渐发现房屋出现漏水、墙体裂缝等质量问题。与开发商交涉无果后，有朋友给他出主意说，开发商在银行存有一笔保证金，如果程先生不按期交房屋贷款，开发商的保证金就会被银行划扣，这样一来开发商就可能坐不住主动和程先生解决问题了。程先生一气之下真的停交了2个月的房贷，他咨询专家律师，这种方式会不会有什么法律风险和不利后果。

　　专家律师解答

　　北京市某律师事务所兰某律师

　　兰律师解释说，程先生的做法现在屡见不鲜，很多以贷款方式购房的业主用它当做对付开发商的一个招数，但其实这是个误区。每个房产项目在销售过程中均需要有银行给买房人做按揭贷款，通常在开盘之前开发商都会为按揭贷款等事宜和几家银行签订按揭贷款合作协议，银行会要求开发商交纳一定比例的保证金存在银行。因为开发商要为因购买其房产而贷款的买家承担阶段性担保责任。

　　大多数购房者都是通过银行办理按揭贷款并以所购房屋作抵押。根据相关规定，抵押房屋需要以办理产权证为前提，但在签订房屋买卖合同后到收房入住、办理产权证，最后进行抵押登记，大约需要一两年的时间，在购房者所购房屋的所有权证及抵押登记办妥之前的阶段性担保期间里，如果购房者不能按时偿还借款本息，则由开发商承担连带保证责任，范围包括借款本金、利息、逾期利息以及罚息和其它相关费用。因此，发生房屋买卖纠纷后，购房者就会利用签订合同后到办产权证抵押登记前这段时间差，用不还房贷的方式来对抗开发商。

　　不还贷对抗开发商

　　搬起石头砸自己脚

　　兰律师说，购房者与开发商之间是房屋买卖关系，与银行之间的关系是借贷关系，这是两种完全不同的法律关系。开发商和购房者因为房屋买卖发生的纠纷，都不能影响按期偿还贷款。

　　开发商替购房者偿还贷款后，一方面可以向购房者追偿，由此提起的诉讼，业主很可能会败诉，被判偿还拖欠的贷款及罚息等。此外，很多开发商还与购房者签订了补充协议，约定购房者不还贷款导致开发商承担担保责任，购房者还要赔偿开发商的损失。

　　通常情况下，在办理完抵押登记手续后，开发商就不再继续承担担保责任;如果借款人再无故拖欠银行贷款，银行即可处置抵押房屋，以偿还购房者的欠款。

　　律师提醒

　　先发制人

　　发生建筑质量、房屋产权证等房屋买卖纠纷后，购房者应认真阅读合同，咨询律师或专业人士后，确定开发商是否构成违约，主动维权，起诉开发商，要求其承担违约责任，或者要求退房并赔偿首付款、利息及相关费用等。否则盲目地用不还贷款的方式对抗开发商往往会陷入被动的局面，得不偿失。