最优利率房贷的九种组合

我们梳理了若干种具有代表性的贷款产品，并一一详细阐述他们的省钱逻辑。

　　气球贷 代表银行：深发展、农行、中信等

　　办理气球贷可以同时选择一个短期贷款和低的月供，例如选择5年期的“气球贷”可以同时选择30年期贷款的低月供；因此，客户便可拥有一个较低的贷款利率。由于“气球贷”的实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低。譬如5年期的“气球贷”(按30年计算月供)，适用的基准利率是5.76%；若是30年期的普通住房贷款，适用的基准利率则为5.94%；另外，在此基础上还可以根据借款人信用资质(历史还款记录、经济能力)和房屋条件，享受贷款利率最多7折的优惠。

　　双周供 代表银行：深发展、兴业、汇丰等

　　“双周供”指将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额约为原月供的一半。

　　比较：(tips形式)在选定了贷款期限的情况下，采用双周供还款与按月还款法相比：

　　借款人可以不改变原先的月供方式每月将两期供款额(和原月供相近)存进账号，银行会每两周扣款一次；这样通过加快银行扣款频率的还款方式可以减少一大笔利息负担、缩短长达五至六年的还款期限。例如一笔50万元30年的按揭贷款按基准利率5.94%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息124112元，节省比例高达21.7%；缩短还款期67个月，即30年的月供还款采用双周供，贷款将在25年还清。

　　如果按优惠利率4.158%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息61627元，节省比例高达16.4%；缩短还款期52个月，即30年的月供还款采用双周供，贷款将在26年还清。

　　兴业银行[39.00 0.49%]还推出另一种“减压”双周供，尤其适合刚步入职场的年轻白领和面临结婚、子女就读的借款客户。这种双周供与众不同的地方在于，它在加快还款频率的同时保持贷款期限不变。相比“减息”双周供在初期月供上压力更小。由于加快还款频率而不减还款年限，因此每月还款额比原月供减少数百元，客户每月还款负担得以减轻。例如，一笔金额100万，期限20年，年利率4.158%的按揭贷款，按月还款，每月偿还本息合计为6,143元。如果选择“减压”双周供，每两周还款一次，同时保持还款期限不变，则每期偿还本息合计2,838元，供款额比原来的等额月供6,143元的一半还少234元左右，忽略每月比两个双周多出的0～3天，每月少还近467元。

　　节省利息，缩短还款期限

　　适用对象：经常有闲置资金并希望提前还款以减少利息支出的人群。

　　天天省——月省上千元 代表银行：光大银行

　　开通此业务后，银行会将客户的自有资金按照一定规则用作提前偿还贷款，以此来节省贷款利息。并且提前偿还的贷款金额仍可以随用随取，自由周转。例如，张先生5月1日申请“天天省”个人住房贷款80万元，并存入15万元活期存款；当天便可以提前偿还5.75万元贷款本金，即节省12.51元贷款利息；5月10日又存入16万元，活期储蓄存款帐户余额31万元，又可提前偿还15.4万元贷款本金，再节省了33.50元贷款利息。5月20日，张先生再存入19万元，活期储蓄存款帐户余额为50万元，张先生当日可提前偿还27.75万元贷款本金，当日即节省60.36元贷款利息。

　　如果到5月31日，张先生保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为1171.91元。(12.51元×9天＋33.50元×10天＋60.36元×12天)

　　活利贷——节省一半总利息 代表银行：渣打银行

　　申办该产品后，借款人存入还款账户的闲置资金将被视为提前还款抵扣贷款计息本金，从而有效节省贷款利息，并缩短还款期限。“活利贷”对还款账户内的资金没有任何限制，仍可以在需要时随时支取。例如贷款100万买房还款期为30年，借款人每月节余3, 000元，作为活期存款放在房屋贷款的还款账户中，长此以往相比普通房屋贷款，总利息可以节省近52%；还款年限缩短约27%。

　　存贷通——灵活还款 代表银行：建设银行

　　“存贷通”个人贷款增值账户业务，适用于已在建设银行办理个人浮动利率住房按揭贷款的优质信用客户。同一借款人的多笔贷款可设定一个存贷通增值账户。当存贷通账户内存款高于3万元时，建行自动将其中一定比例的存款在不支取还贷的情况下视同提前还贷。存多少天，算多少天。每月末，建行将以增值收益的形式返还被视为提前还贷所节约的利息。

　　新“存抵贷”——达4.16%的收益 代表银行：深发展

　　深发展原先的存抵贷业务是将还款账户上的资金按照一定的比例视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还。而新存抵贷的存款门槛相对较低，还款账户中超过5万元的部分将按照一定的比例视同冲抵贷款本金，新产品的理财收益相对更高。按日计算，获得可高达年4.16%的理财收益。另外，存抵贷业务还可结合同行的其他贷款产品(气球贷、双周供)一并使用。

　　例如，李女士因投资原因需要经常调动资金，其还款账户内的15万元的活期存款在一定时间内仅停留了2个月的时间，没有办理存抵贷时的活期存款收益仅为90元，办理新存抵贷后的实际收益则是835元。

　　存贷双赢——超5万视为提前还款 代表银行：农业银行

　　存贷双赢房贷理财账户，即将理财账户与借款人名下的一笔个人住房贷款相关联，根据借款人理财账户存款和贷款情况，存款账户中超过5万元的部分，银行将按一定比例视同提前还款，参照贷款利率计付理财收益。视同提前还款的部分资金仍保留在活期存款账户内，可随时提用。

　　农行另一项贷款业务也能起到节省利息缩短还款期的功能：个贷自动提前还款业务。该业务和之前提到的天天省与活利贷类似，即个人贷款客户指定一个结算账号与贷款相关联，作为自动提前还款账号(可以是贷款还款账号，也可以是借款人其他存款结算账号)，签约后农行每日(或约定日)日终对符合条件的结算账户进行自动提前还款处理。

　　减少10万支出，延后还款压力

　　兴业“随薪供”，减轻前3年压力

　　对于一笔金额100万元期限30年的按揭，贷款年利率按照基准下浮30%(即4.158%)计算：等额本金还款方式需要首月归还贷款本金2777.78元，贷款利息3465.00元，合计6242.78元，次月需归还贷款本息6233.15元，之后每月还款金额逐月递减9.63元。如果选择“随薪供”，按三年固定期限、第四年起按照等额本金计算，则借款人前三年无需归还本金，每月只需归还利息3465.00元，第四年起首月需归还贷款本金3086.42元，贷款利息3465.00元，本息合计为6551.42元，之后每月还款金额逐月递减10.69元。

　　相比之下“随薪供”使借款人前三年还款压力明显减轻，三年内每月还款金额平均减少2609.34元，总计减少近10万元(93,936.25元)。约定期限到期后，在剩余的27年中每月还款金额仅平均增加482.43元。

　　农行“个贷本息分别还款”，按季还息

　　利息和本金可以分别按照各自的周期(月、季)进行归还的一种还款方式。例如，个人住房贷款80万元期限30年，年利率按基准利率5.94%计算，一般的等额本息法月供需4765元，使用本息分别还款法可以按月偿还本金，按季偿还利息，每月只需还2222元本金，每季度还一次利息；不需还利息的两个月里就用这部分资金去做理财。