正确处理房屋买卖报税

　　纳税人出售房屋会涉及到一系列不同的税务问题，总体来说，如果出售该房屋获得了盈利，那么这些盈利的前$250,000(联合报税为$500,000)可以不计入纳税人的收入。那么当出售房屋盈利小于$250,000时，即全部盈利可以不计入总收入，纳税人同时可以不申报出售房屋的行为;当出售房屋的盈利大于$250,000时，除去可以不计入收入的部分，超过$250,000的部分则需计入纳税人的收入正常报税，售房相关信息填报在Form 1040的Schedule D中。如果出售房屋没有获得盈利而是获得损失的时候，纳税人不可以凭借这些损失以抵减纳税，并且需要填报该出售房屋的行为。

　　1.如何界定出售房屋获得盈利还是损失?

　　当买卖房屋的交易成交的时候，卖方的出售价格就是可以获知的了，出售价格减去售房相关费用后即可获得“售得金额(Amount Realized)”，得到售得金额后再减去该房屋的调整后基价(Adjusted Basis)，就可以得到盈利或者损失。

　　以上各种价格中，出售价格即是指此交易的双方成交价，不难理解。售房相关费用的部分包括卖方所支出的佣金，广告费，律师费，以及卖方支付的贷款相关的各项手续费等。而要决定房屋的调整后基价则要参考比较多的因素。

　　2.如何决定调整后基价 (Adjusted Basis) ?

　　如果一间房屋是由售房者在以前购买得到或者自行建设的，那么房子的基价就是购买成本或者建筑成本;如果一间房屋是由售房者继承获得，那么房子的基价是由他/她继承时的市场价格决定，或者是前任房主的调整后基价。当房主拥有一间房屋后，可能会根据不同的情况对房子的基价做出各种调整，由此即获得调整后基价。

　　对于房屋的基价所做的调整可能包括很多种，比如那些可以使房屋寿命延长一年以上的整修改进的动作，或者是对于房屋遭受的损坏采取的修补的行为等，这样的花费都可以记入对于房屋原有基价所做的调整。对于这些调整，房主最好保留所有的原始单据，以便在卖房的时候拥有充足的凭证来支持房屋的调整后基价。

　　3.如何满足售房盈利不计入报税收入的条件?

　　对于符合条件的纳税人，可以将售房盈利的前$250,000(联合报税为$500,000)不计入自己的总收入中。若想符合条件，房屋需要通过产权测试和使用测试两项测试，测试时间段是基于截至出售房屋日的前五年内。产权测试是指房主需要拥有该房屋至少两年。使用测试是指房主使用该房屋做为自己的主要居住房屋至少两年。

　　但是，这一项可以不计入收入的售房盈利的条件只适用于售房者的主要房屋。如果除去第一间主要房屋外，房主还有其他房屋出售，则售房盈利需全部计入纳税总收入中。

　　如果售房没有获得盈利而是获得损失，则不会涉及以上问题，但售房损失并不能抵减税金。