房东违约心态萌动　沪中低端租客遭遇＂三难＂

5、6月份的租赁小高峰过后，中低端租客“租房难”的现状日渐凸显。有关人士透露，当前，这一现状主要表现为三部分：符合中低端租客预算的出租房供不应 求；租金暴涨削弱租房能力；需求多、房源少导致部分房东违约另寻出高价的租客。

　　业内人士分析，目前，中低端房东处于主动地位，租客要保障自身权益必须在租赁合同上下功夫。在经济条件允许的情况下，租客可适当提高违约责任， 以限制房东违约行为。

中低端出租房“无存量”

　　租客被迫“闪租”抢房

　　“我们这里目前没有租金这么低的房子，你留下电话吧，有了房子我会通知你的。”日前，笔者走访了虹口区曲阳路、杨浦区同济大学附近等地多家中介 门店，寻找月租金1700元/月以下的一室户和月租金1000元/月以下的合租房，均得到了同样的答复。

　　在需求快速增长的对比下，中低端出租房源的稀缺度变得尤

为突出。根据利尊地产杨浦区门店、中原地产国权分行等大学周边门店经理透露，目前在板块内的租客 中，大学毕业生的比例已经接近5成。再加上暑期考研、外地来沪求职、白领换租等租房需求，目前，区域内中低端租赁需求已经接近年内高峰。

　　然而，对应的中低端出租房在经过了5、6月份的快速消化后却已非常稀缺。合富置业多家门店均表示，门店内中低端出租房源存量已接近“零”。大多 数情况下，门店并没有现成的房源推荐给中低端租客，而是留下他们的联系方式，等出现新增挂牌后再通知他们。目前，多数门店都已积攒了很多“等房”的租客。

　　这种“僧多粥少”的供求现状促使租房这件事也打起了速度战。中原地产南站分行相关人士透露，目前，月租金在2500元/月以内的两房通常挂牌后 一两天就会成交。21世纪不动产三林店相关人士透露，“新增挂牌出现后，我们会通知租客，但如果租客不能当天来看房，或是看了之后没有马上决定要租，很可 能就会与这套房‘擦肩而过’，因为这套房子马上会有其他人租掉。”

　　除房源成交快之外，新增挂牌房源大多不符合租客需求，这也是中低端房源数量得不到有效补充的重要原因。中原地产南站分行1组经理王立斌表示，近 期，板块内买卖市场有近40%的房源转售为租，但这些房源大多是月租金在3500元-4500元/月的两房或者三房，对于大学生而言租金水平过高。利尊地 产杨浦区域助理区域经理张学敏介绍，一些投资型租客租下整套大户型后将房子分隔成多个小房间出租。这类使用面积仅有7、8个平方米的小分隔房租金通常在 800元-1000元/月。房间往往没有采光和通风设施，且隔音效果也非常差。同时，因为居住人员较多，作息时间难以统一。种种原因导致此类“价廉”的出 租房难以得到大学生以及换租白领的青睐，成交并不活跃。

房东违约心态滋生

　　房源性价比“缩水”

　　小王今年6月底大学毕业。由于下手早，她在5月末找到一套即将租约到期的房源，并与房东约好了搬家日期，同时签订了租赁合同。搬家这天适逢下 雨，小王在同学的帮助下收拾好了东西从学校搬出来。搬家车到出租房小区内时，小王给房东打了个电话，请房东拿钥匙过来开门。令她想不到的是，房东接通电话 后第一句话居然是：“对不起，王小姐，

这房子我租给别人了。大不了我赔你一个月的押金。”原来，小王与房东签约时协商月租金在1500元 /月。之后房东见市场租金水平涨势迅速，且要求来看房的中介非常多，于是以月租金1800元/月的价格将房源再次租出。

　　被房东“放了鸽子”的小王委屈万分。已经从学校搬出来再搬回去已不现实，考虑到全部家当还在搬家车里，同时下着雨找房多有不便，无奈的小王只能 给已经租了房子的同学打了电话，请求过去挤几天。

　　之后，小王开始了近似疯狂的找房过程。由于时间仓促，且此类房源已非常少，小王只能以2200元/月的“高价”租了一套一室户暂住。这个租金水 平对于刚刚工作毫无积蓄的小王来说是一个非常大的负担，因此小王的换租找房活动仍在进行。

　　二手房买卖市场行情火爆时，卖家跳价违约现象迭出。而今，这一现象开始在租赁市场悄悄萌芽。由于房租上涨大多以租约到期为节点，且房源到期时间 不统一，从而造成了租金涨幅之间的差异。如4月份时，租赁市场相对平静，此时续租、换租的房源租金同比涨幅较小。相比之下，5、6月份租赁成交火爆，此时 成交的房源租金水平更高。

　　在此情况下，不少在5月份之前成交的房东产生不平衡心态，希望违约后以更高价格出租房源。以小王这套房为例，如果以1500元/月出租，房东一 年收租18000元。但如果以1800元/月的价格出租，房东年收租21600元。即便除去支付给小王1500元的违约金，房东依然可以多收近2000 元。福美来不动产相关人士透露，为赶在6、7月份以较高租金出租房源，不少房东提前一两个月与原来的租客解除了租约。

　　除此之外，一些房东还会采取变相的违约行为，如拒绝提供原本承诺提供的家电、家具、网络宽带等设施，使得房间的实用功能减少。

　　对此，有关人士分析，当前房源少、租客多，中低端房源的房东已经占据了绝对的主动地位。为防止“被违约”，租客在资金允许的情况下最好提高违约 责任，以此打消房东违约的念头。同时租客签约时应仔细检查合同条款，务必将房东的承诺落实到合同中。

租金快速上涨

　　中低端租客向外围迁移

　　受世博租赁需求的支撑，以及租赁传统旺季的影响，今夏租金上涨的幅度比去年更大。有关人士透露，往年，租约到期后租金也会上涨，但同比涨幅一般 在10%左右。然而目前，不少房源租金水平已经超出去年同期的20%左右。福美来不动产相关人士透露，目前，有些房源租金甚至同比上涨30%左右。

　　对于收入不多，或者是尚未就业的中低

端租客而言，快速上涨的租金使得他们不得不将求租范围向更远的外围区域转移。汉宇地产相关人士透 露，内环内、内中环是很多高校的所在地，以往这些区域也是大学生毕业租客以及普通白领租房的主要目的地。今年租金上涨后，不少租约到期的换租者为了不增加 租房预算，只能向中外环、外环外区域“迁徙”。目前松江泗泾、嘉定新城、宝山大华、上大等区域都已成为租赁成交的重点区域。

　　以汉宇地产近期成交的一套出租房为例，该房源位于松江区泗泾板块横港路，建筑面积为130平方米，户型为三房，装修简单。去年7月份，该房源以 月租金2000元/月的标准成交。而今年6月份，租客退租后房东将租金提高到2500元/月，租金同比涨幅达25%。即使如此，该房源租金水平仍然比中环 以内大学周边板块租金要低，因此挂牌当天就达成交易。

　　除此之外，以往并不起眼的毛坯出租房的受关注度也在今年得到提升。这类房源日用设施非常简陋，大多是刚交房的次新房，户型面积较大，租金相对来 说较低。从汉宇、中原地产等中介门店的交易案例中都可发现，中低端租客对毛坯房的接受度逐渐提高。

　　有关人士透露，繁华地段的老公房是往年中低端租客的主要目标房源。但这类房源的数量固定，且因为户型小，总价较低，因此一直以来也是买卖市场的 紧俏房源。而需求方面，每年都会有新毕业的大学生需要租房，房源的供不应求也就逐年加剧。因此，中低端租客适当转移租房范围是较为理性的选择。同时，近一 年多来，上海轨道交通设施完善度大大提高，这也为中低端租赁需求往外发展提供了必要的基础条件。

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“求租关”难过租客绕着走

6、7月份是租赁市场的旺季，也是令诸多中低端租客备感煎熬的季节。在众多的中低端租客中，换租一族是除大学毕业生外的主要求租 者。根据汉宇地产签约部所作的一项调查显示，在去年的租赁总体成交中，租期为一年的租约占到了5成左右。其中，7成以上租客为中低端租赁需求。这也就意味 着，很大一部分租客今年又要重复经历一番找房

的痛苦。同时由于今年房源稀缺度相对更强，租金比去年更高，他们的求租过程也就比去年更为艰难。另 据合富置业调查结果显示，今年上半年的租赁成交中，租期为一年的租客占了6成。

事实上，在中低端出租房供不应求程度难以缓解、租金水平逐年上扬的情况下，租客完全没有必要将换租作为每年夏季必修的功课。假如换 租时遭遇“租房荒”，租客也不必“捡到篮子里都是菜”，仓促租下低性价比房源。希望我们在下面所讲述的一些小故事，能够给这6成租客一些启示。

故事一：由被动变主动

关键词：二房东

2009年4月份，即将毕业的室内设计师小杨与同班同学结成租房“同盟”。两个人一起跑中介找房源，一起分担房租，租房过程倒也顺 利。今年，同学在家人的资助下买了一套小户型房源，开始热火朝天地布置起婚房，两个人的租房同盟就此宣告瓦解。今年3月份开始，小杨开始了一个人的求租 路。

由于独租一室户负担太重，因此小杨把基调定在了“合租”上。然而，跑了几条街之后，小杨发现，中介门店内挂牌的房源中合租房非常少。即便有，也多是 和房东一家合租。一想到以后和房东之间可能产生的种种摩擦，小杨马上打消了签约的念头。

今年4月中旬，眼看着去年签订的租约即将到期，小杨一咬牙，租下了一套2房2厅的毛坯房。户型两房均朝南，主卧带有一个接近8平方 米的阳台，整套房建筑面积在100平方米左右，月租金3500元，租约

5年。经房东同意后，小杨在两厅间搭起了一道隔断，2房2厅变身为实用且不乏宽敞的3房1厅。

之后，小杨凭借自己的专业知识，利用双休日以及下班后的时间对这套毛坯房进行改造，刷墙、铺设地板隔、购置床等二手家具，忙得不亦 乐乎。6月中旬，房子的“改造”工程基本完工。为节省中介费，小杨迫不及待将两间朝南的卧室房源挂到了多个学校网站的租房论坛内，同时上传了改造后的房间 照片。此外，他还对自己的学校、职业、生活习惯、招租要求等作了简单介绍。帖子吸引了不少大学生租客的关注。不久，有人上门看房，当天即达成交易，将次卧 出租，月租金1350元/月。

剩下的主卧租金定位在1500元/月，虽然上门看房的人很少，却吸引了很多中介的目光。小杨与主动打来电话的中介达成协议，房源成 交后，中介只收租客一方的中介费。接下来的周末，小杨总共接待了7组看房者，最终达成交易。

[点评]

在没有合租伙伴、小户型房源又非常稀缺的情况下，自己租下整套房当二房东是一个无奈的选择。但如果经营得好，这也是一个变被动为主 动，甚至可以节省租金的好办法。小杨利用自身的专业优势巧妙地提升了房源的性价比，使房源由租金较低的毛坯房变成了经过全新装修的优质户型。值得注意的 是，整租大户型对租客的资金要求相对较高，装修过程对二房东的精力而言也是一个挑战。此外，为出租房装修毕竟不同于自住房装修，二房东应根据租期长短、板 块内租金水平来合理控制装修预算。

故事二：以退为进求长租

关键词：自动涨租

2007年，大学毕业后的李先生来到上海谋职，在杨浦区鞍山板块找了套一室户租住下来。一年后，租约到期，李先生在虹口足球场板块 另租了一套一室户。由于藏书较多，且自己曾购买了电脑桌、锅具、书架等日用品，一个人搬家十分辛苦。

住到新的出租房后，

李先生对房源的居住条件和周边设施非常满意，同时与房东相处融洽。考虑到租住地离上班地点非常近， 且自己的工作较为稳定，李先生打定主意在此长住。 2009年5月份，距离房租到期一个月时，他主动找房东表明了续租的意向，并表示希望签一份租约为5年的合同。房东表示，区域内同类房源的租金已经有所上 涨，且今后还有继续上涨的可能性，如果长租就意味着租金收益不能灵活调整，因此只能续租一年。

之后的工作之余，李先生时常去小区周边的中介门店转一转。在了解了行情变化的同时，他也目睹了诸多低端租客找房的难处，内心深处的 “长租”情结又渐渐萌动。于是，他找到房东，再次提出长租的建议，并表示，可在租约中注明，月租金逐年提升5%。这一提议马上打动了房东。不久，租约到 期，双方签订了续租5年的协议。

今年6月份，李先生租住地周边的租金水平大多已经同比提升了15%甚至更高，而李先生的租金支出只同比上升了5%。更重要的是，今 后4年，他都能免去搬家所耗费的精力、金钱成本。

[点评]

签订长租协议是避免租金快速上涨，以及租房找房难的有效途径。然而，根据中原地产、福美来不动产等多家中介机构表示，绝大多数房东 的意向租期均为一年，很少能接受租客提出的3年以上长租协议。其原因不外乎2个：其一，房东打算近年内将房源收回自住或出售；其二，房东恐怕长租损害了租 金收益提高的可能性。其中，第二个原因已成为多数房东的主要心态。面对房东的拒绝，李先生做出让步，主动提出涨租，这一举动看似是放低了身段，但实质上却 是为自己赢得了主动地位，把握住了租金上调的幅度。

在长租难求的情况下，租约到期后续租也能免去找房的艰难。合富置业相关人士透露，当前，大多数即将到期的租客不同意房东提出的涨租 要求，导致续租失败。该人士同时建议，租客宜仔细考察周边市场行情之后再作决定。