律师案例分析租屋装修费能充抵拖欠租金吗？

有一家公司将自有2000平方米房屋及锅炉房、变电室等附属设施出租给一家娱乐公司，租期6年，年租金80万元。娱乐公司按合同如期交付租金两年后开始拖欠租金，至出租方提出解除合同时，承租方已拖欠租金累积170万元。该娱乐公司同意解除合同，但提出用其装修费用270万元充抵拖欠租金，并要求出租方返回差价。

律师观点

我国《合同法》第233条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物地，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干意见（试行）》第86条之规定：“非产权人在使用他人的财产上添附附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时添附物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。

如果承租人要求出租人返还装修费用，则该费用必须具备以下条件：（1）该费用必须是为了对该出租房进行改善或者在其上增设其他装修物而支出的费用。如果仅是为了维持房屋必要的使用状态所支出的费用则为必要费用，而不能主张返还；（2）须因该费用的支出而使该房屋的价值增加；（3）须承租人所为的改善或增设行为已经出租人同意。如未经出租人同意，承租人不能请求出租人返还费用。这里的同意，不仅仅限于承租人实施行为时出租人的明确表示同意，如出租人知道承租人的行为而不表示反对的，也包括在内。本案中虽然该娱乐公司装修所租房屋并未取得出租人的书面同意，但从该房屋的租赁目的，以及承租人娱乐公司对该房屋进行装修，出租人并未表示明确反对，可知出租人对此是同意的。

我们认为，在租赁关系终止后，该出租房返还给出租人，出租人享有了因承租人的装修行为而增加的租赁物价值的利益，承租人则因该装修费用的支出而受到损失，出租人取得该利益而没有法律上的根据，所以，出租人应将其所得的利益返还给受损失的承租人。但返还的费用应仅限于租赁合同终止时房屋实际增加的价值额，而不能以承租人装修支出的实际数额为准。当然，对此双方当事人可以约定如何处理，如无约定又协商不成的，应当根据公平合理的原则加以解决。具体处理办法是：承租人投入的装修物，能够拆除的，由承租人拆除归自己所有；不能拆除的，可以折价归财产所有人；造成出租人损失的，承租人应负赔偿责任。