行业法制建设的再次突破与创新

　　住房和城乡建设部于2009年12月1日颁布《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称“《导则》”）并从2010年1月1日起正式施行。

　　《导则》与《业主大会规程》相比有更多细化的内容，如将街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会这些政府基层组织在物业管理行业中发挥的作用及地位给予了更多的明确。从实际操作看，《导则》更具可操作性，一些新亮点更是比以往相关法规有所突破。

　　亮点一将街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会等政府基层组织在物业管理行业中发挥的作用及地位推向了一个新的历史高度。

　　2003年的《物业管理条例》中没有提到街道办事处、乡镇人民政府，即在该条例中未对基层政府在物业管理行业中的地位予以阐述，但在建设部2003年颁布的《业主大会规程》中就提到了街道办事处和乡镇人民政府对业主大会的指导作用。在2007年修改后的《物业管理条例》中进一步进行了明确，增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。

　　《导则》除了对业主大会、业主委员会的成立、筹备以及履行的职责等内容作了详细规定，同时还对物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府所承担的指导和监督的内容作了详细规定。突出了基层管理，对业主、物业服务公司的指导更直接，实际操作性更强。而《导则》中更是首次提及居民委员会，进一步细化与深化了政府基层组织对物业管理工作的指导与监督功能，有利于物业管理工作的正常稳定开展。

　　亮点二强化了对业主委员会权利的约束及换届工作的规定。

　　《业主大会规程》第十条：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定”。对于业主委员会的任期未予以明确。对此，《导则》第三十二条明确予以了规定：“业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任”。

　　《业主大会规程》第二十八条规定：“业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作”。但是在实践中，有不少小区的业主委员会发现，可以利用小区公共部位经营来获得收益。因而为了谋取私利，他们到任期届满时也不想放弃，仍“大权在握”，《业主大会规程》对于此种行为未进行规定。这种逾期不换届的行为侵害了全体业主的权益，使物业管理工作也陷入被动局面，由于法律法规的空白使得房地产主管部门也无法采取积极有效的解决措施。

　　对于业主委员会到期仍不换届的，《导则》在第五十七条给予了明确的解决方法，即“业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作”。

　　亮点三严格规范业主的义务，恶意欠费将限制管理权。

　　目前在居民小区中，如果业主不缴纳物业费，物业服务公司通常通过起诉该业主来解决。而业主委员会也只能对业主的行为进行劝解，并没有太多的强制措施。而根据《导则》第二十条，“如果业主有拒付物业服务费、不缴存专项维修资金，以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制”。也就是说，如果业主恶意不交物业费、维修资金或是其他损害业主共同权益的行为，其就有可能失去“话语权”，或是在小区内行使管理权时受限。

　　亮点四明确业主大会成立时间，“交付过半”可召开业主大会。

　　新小区什么时候召开首次业主大会，是很多业主关心的问题。除了《物权法》、《物业管理条例》及《业主大会规程》对业主大会的召开条件有所规定外，在召开时间上均为空白，只是在一些地方性法规上有所界定。如《天津市业主会管理办法》第七条：已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主会会议。（一）出售建筑面积达50%以上；（二）业主入住率达50%以上；（三）首位业主实际入住达2年以上。又如《深圳经济特区物业管理条例》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第57号）中的相关规定为满足下列条件之一：（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到总物业面积50%以上的；（二）首套物业出售并交付使用满二年的。

　　而《导则》第八条规定：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应及时报送筹备首次业主大会所需的资料，小区就可以向政府部门提出筹备业主大会的书面申请，启动业主委员会成立的第一步。房产部门或街道办事处应在收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组要在此后的90日内完成筹备，组织召开首次业主大会会议。这就意味着小区业主委员会最迟在建设单位报送资料齐全后的5个月成立。

　　这是第一次从建设部的条文中对业主大会召开时间予以了明确，对于全国各地的物业管理工作具有指导意义。

　　亮点五对于分期开发的小区如何成立业主大会及业主委员会予以了界定。

　　在以往的物业管理实践中，对于分期开发的物业小区如何成立业主大会及业主委员会存在法律的真空。由此给分期开发小区的物业管理工作带来许多不必要的麻烦与纠纷。《导则》第十六条规定：划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　也就是说，同一个项目，一期先入住的业主，可以不等后期业主入住，先成立业主大会，并选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法，并根据小区发展进度增补业主委员会成员。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。值得注意的是，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
　　　　
　　亮点六明确弃票权统计时的处理方式。

　　有些业主忙于自身工作，对小区管理事务无暇顾及，在需要进行投票时往往选择弃权。对于弃权票的统计如何处理？《导则》对投票行为的统计方式进行了规范，明确“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”从而规范投票统计，避免产生不必要的管理纠纷。

　　亮点七业主投票权数的设定更趋合理。

　　业主投票权数计算方法有两种主张：按物业的建筑面积或户数来决定。以物业的建筑面积决定的理由是，面积大的其交付的物业费多，其投票权应与之对应能体现权利和义务对等；以户数决定的理由则是每一位业主都应有同等的权利，而不论其物业大小。

　　《导则》明确“业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。”

　　业主大会和业主委员会是物业管理中的重要主体，对它们的研究及立法无疑是物业管理行业的重要课题。住房和城乡建设部在新的历史形势下，结合《物权法》及2007年修改的《物业管理条例》对《业主大会规程》予以了重大调整并颁布实施新的法规——《导则》。它的出台给物业管理行业增添了新的法规条文及理论基础，在许多规定上有重大突破与创新，它的实施对于中国物业管理行业的发展必将起到积极的推动作用。◇

　　作者单位：长城物业集团股份有限公司