小区用地变更办证逾期 购房户索赔违约金被驳

　　购房合同约定了逾期办证责任，但因政府“专业部门”原因延迟办证开发商可免责。“专业部门”是否等同于政府的国土、规划部门，双方为此诉诸法庭。近日，重庆市第五中级人民法院对该纠纷作出维持原判的二审判决，认定双方补充约定“受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响致使逾期办证免责”的条款有效，合同中的专业部门是指相关业务主管部门，包括政府部门的国土、规划部门，驳回购房户要求支付违约金13776元及由此产生的利息的诉讼请求。

　　裘某与银河公司于2009年12月签订房屋买卖合同，总价款为40万余元。该合同约定，实际交房之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构履行办证手续，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单;因银河公司未按期办理手续，需向裘某支付违约金。

　　双方还补充约定，银河公司接受裘某委托办理合同登记备案、产权登记事宜，如受政策及专业部门有关规定、工作程序影响，未能按期办理相关手续的，不承担违约责任。

　　签订后，裘某履行了全部付款义务，并于2011年8月4日实际接房。

　　2012年5月，银河公司与国土部门协议调整该小区用地红线，小区用地面积及土地出让金随之调整。2012年6月，银河公司取得该栋房屋的房地产权证。银河公司为裘某办理房屋权属登记取得业务受理单的时间为2012年7月13日。

　　因逾期办证，裘某将银河公司告上法庭，要求其履行违约责任。

　　重庆市九龙坡区人民法院审理后认为，银河公司在施工过程中发生用地红线调整事宜，因此造成逾期办理相关证件，并非银河公司责任。据此，法院一审驳回裘某的诉讼请求。

　　裘某不服一审判决上诉，重庆五中院近日经审理后作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

　　【法官说法】调整用地红线致房屋办证逾期开发商免责

　　契约必守是当今社会经济往来中所应遵循的基本准则，违反契约即可能引发违约责任。

　　本案中，对双方约定的补充条款“受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响下被告逾期办证免责”如何理解，是银河公司是否承担逾期办证违约责任的核心。对于该条款中专业部门的理解，应从本合同的性质、并联系上下文进行解释。法院认为，合同中的专业部门是指相关业务主管部门，包括政府部门的国土、规划部门。

　　上述小区系依国土部门确定的用地红线、规划部门划定的建筑物控制线开发建设，该房屋位于审批地块内，符合业务主管部门审批要求。银河公司在经主管部门批准进行施工的情况下，发生用地红线调整，需补充履行用地手续的事实，继而造成逾期办证，并无证据证明该事实系由银河公司原因所致，由此造成的办证延迟不应归责于被告。依双方补充约定上述情况导致逾期办证，银河公司免责。