经济观察：中国楼市需要什么样的“奥运行情”

2001年7月13日，国际奥委会主席萨马兰奇宣布北京成为2008年奥运会主办城市，“奥林匹克”从此定格在了中国人的心中。尽管金钱无法凌驾于奥林匹克精神之上，但从这一刻开始，奥林匹克运动蕴藏的对经济发展的巨大推动力开始进入了中国人的视野。

作为中国房地产界的风云人物，万通集团董事局主席冯仑第一时间预言，乘着奥运的东风，北京高档住房的价格将涨到每平方米2万元几乎不成问题，而当时北京CBD区域的精装修公寓价格还不到1万元，正是基于对奥运的巨大信心，面对诱人无穷的机会，一轮疯狂的“圈地”运动伴随着申奥的成功拉开了序幕。

从2001年开始，北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重被迅猛拉升，蹿至五成以上的高位运行，2004年创下了58.27%的历史新高，这远远超过了10%的国际警戒线，也大大高于全国15%左右的平均水平，而在上海，房地产投资率也仅为30%。由此可见，奥运会申办成功及奥运会相关投资极大地刺激了北京市房地产开发活动，中体奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、东亚奥北中心、新奥洋房等一大批“奥”字号楼盘拔地而起。

在北京城北，奥运场馆“鸟巢”和“水立方”已成为一道地标性建筑，而同样具有标志性的是附近楼盘的价格。“国奥村”在奥运会期间作为运动员公寓使用，因此购买“国奥村”的客户只能在2009年入住，但这丝毫挡不住购买者的热情，国奥村的价格由开盘时的每平方米16500元涨到了27000元，而根据21世纪不动产对北京亚奥版块的11个楼盘进行的房价统计显示，短短几年间房价均呈现大幅上扬，其中最高涨幅达到250%，最低涨幅也有75%。

然而，出乎很多人的意料，楼市上刮了好几年的这场奥运风，却在奥运之年戛然而止，北京市统计局公布的最新数据显示：今年上半年，北京全市的商品房销售面积同比下降达47.1%，与此同时，购房送宝马、赠送精装修、特价促销、尾盘直降等等促销手段也是纷至沓来。

过度透支奥运概念的房价意味着大量的泡沫，而一些投机者嗅出了房地产市场的危险，欲甩掉手中的房源脱身，但由于抛盘过多，出现了滞销的格局，房价步入下跌的行情。

北京楼市的拐点提前到了今年上半年，这不仅出乎很多老百姓的预料，也让很多专家当初的预测落了空，到底是因为奥运概念被提前透支了，还是因为整个宏观经济环境出现了变化？在记者看来，或许这两大因素都在共同推动着房价的走势，奥运和房地产之间，究竟存在着什么样的联系？那些曾经举办过奥运会的城市，它们的奥运地产行情又是怎么上演的？

据全球专业房地产服务公司仲量联行北京研究部经理克斯藤森分析：“城市与城市之间的情况是不一样的，我觉得最好的例子就是巴塞罗那，奥运会之前大兴土木，在房地产和基础设施建设上进行了大量的投资，短期内大量楼房拔地而起，但巴塞罗那的经济又相对稳定，所以奥运会后出现价格大幅下调。”

而与巴塞罗那截然相反的是，汉城1988年举办奥运会后，不但没有出现房价的低谷效应，房地产市场反而迅速升温，热潮持续到1995年，这样的例子还有悉尼。同为奥运举办的城市，情况为何大相径庭？

克斯藤森说：“支撑房地产市场增长的主要需求推动力还是由人口和收入的增长决定的，这与奥运会本身几乎没有关系。”而唯一能把需求和价格与奥运联系起来的是这个市场的投机行为，如果存在着投机行为，那奥运会后这部分增长当然会被剔除，这部分增长的价格自然要降回。

一个稳定增长、持续发展的房地产市场符合我国的政策，也符合老百姓的购买能力与心理预期。只有一个理性、健康、有序的市场，才能带来房价的稳定，也只有这样一个市场，才不会出现人们最担心的暴涨暴跌。正所谓：千万别高估了奥运会对于房价的短期作用，也千万别低估了奥运会对于房价的长期拉动。

楼市和奥运，二者之间其实关系不大，只要更多的人相信中国经济依旧会保持健康、快速发展，工业企业的利润依旧会大幅增长，我国的房地产市场就能在挤压完泡沫之后，得到良性发展。

在对“奥运行情”的猜想中，我们可以得出这样一个结论：在中国经济发展中，我们不需要一个又一个的短期概念，我们需要的是一个长期的基本面向好，如果奥运的举办能给我们留下这样一份财富的话，那才是未来中国经济发展之大幸。