“第二套房贷”《补充通知》解读

11日，央行及银监会正式公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（以下简称《补充通知》），时间节点恰在央行提高存款准备金率1个百分点以及11月居民消费价格指数（CPI）公布之后。上海中原研究咨询部特对《补充通知》的有关规定进行解读。

　　规定一：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。

　　解读：在今年9月27日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，二次房贷究竟是以个人还是以户进行界定，一直是人们热议的话题，央行此前未作明确表态。从近期的实际操作来看，大部分银行还是采取相对较松的信贷政策，基本以个人为计算单位执行。《补充通知》对以户为单位的认定确认，还包含未成年子女，可见调控力度之大。

　　规定二：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

　　解读：该条补充通知可以理解为，政府并没有将房地产市场的需求一棍子打死，对于合理购房的家庭还是持鼓励态度的。从2006年度上海人均住房水平统计来看，应该是人均33平方米，这意味着三口之家如果住房面积小于100平方米，再次改善住房仍可享受首次购房的待遇。另外需要提醒的是，针对人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，符合此类条件的借款人必须同时满足两个条件：首先，必须还清第一套自住房的前期贷款；其次，还须提供当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。
　　另外，值得关注的是，《补充通知》中关于其他均按第二套房贷执行的内涵，也就是说已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。可以看出，抑制投资性购房需求，有效控制房价，遏制投机炒作，让楼市理性回归是《补充通知》的目的所在。

　　规定三：已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

　　解读：《补充通知》和之前政策口径不一致，“9.27”政策中对于公积金贷款是不纳入二次房贷的考虑范畴的，目前的政策导向与中央经济会议确定的从紧信贷政策吻合。其中，将公积金贷款纳入“二套限令”将使房贷紧缩政策真正显力。目前，全国公积金累积已经达到10000亿元，虽然占银行体系的资金比重还很小，但从房贷规模来看，到今年上半年，全国商业房贷与公积金房贷的比例大致为5:1。上海今年以来的新发放贷款中，商业房贷与公积金贷款比例已经达到2.5：1。按照这样的趋势发展，如果信贷紧缩不能覆盖公积金贷款，那么今后的信贷风险则面临进一步加大的窘境，同时也使得二次房贷限制政策失去信贷投向控制的意义。

　　规定四：商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

　　解读：《补充通知》不但明确个人提供虚假信息银行不接受信贷申请，还明确将出具虚假收入证明的单位也列入“黑名单”，对遏制虚假信息泛滥将起到积极的作用。