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开发商隐性侵权大揭底 购房者要谨防五大陷阱

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 18:53:26

  什么是隐性侵权?打个比方,如果你买了一双皮鞋,结果发现是伪劣产品,刚穿几天就坏了,这就是显性侵权。如果某名牌皮鞋用大字打出了“买一送一”的广告,当你急匆匆跑去抢购的时候,却发现原来是买一双皮鞋送一双鞋垫。一般消费者这时只会埋怨自己没注意广告上的小字,埋怨商家太过精明。实际上,这就是利用模糊广告欺骗消费者的隐性侵权行为。

  如今,随着消费者越来越成熟,百货商场里再打出“买一送一”就已经没有多大效用了。可在房地产市场上,消费者对隐性侵权的手法还不甚了了,难免吃亏。

  ■层高缩水,层数见涨

  某业内人士提醒消费者,在楼书中宣传层高2.8米以下的房子买不得。因为不少房子的实际层高都会低于其宣传的数字,幅度从每层5厘米到10厘米不等,加上铺地板等装修工作的损耗,到手的房子就远没有样板间那样豁亮了。

  不要小看这缩水了的几厘米,对于一座高层楼房来说,每层少10厘米,就能“挤出”一层来。多出来的这一层,不管是租是售,开发商都能干赚一笔。对于住户来说,少了10厘米可能根本看不出来,对生活也不会造成什么大的影响;看出来的业主,也不见得就愿意劳心费力地去向有关部门讨说法。于是这类隐性侵权的做法越来越流行。

  ■开发商占用面积也要交物业费

  业主们可能光看到物业公司每个月来朝自己要钱了,有没有想过自己也应该向开发商或物业公司催讨物业费呢?

  律师表示,未售出面积和公摊面积不同,前者的产权仍属于开发商,物业费、水电费、供暖费、公共维修基金等也应由开发商缴纳。同样,产权属于开发商或物业公司的公共设施,也该由所有者掏钱。而现在的实际情况是,开发商自己组建的物业公司不会向开发商要钱,亏空的部分自然由业主们掏钱。

  业内人士透露,在物业费不变的情况下,由于一部分钱被用来填补空缺了,物业公司为节省成本,就难免会降低物业的服务质量。如在维修中使用较便宜的材料,使用价格低廉的草籽等。最终受损的还是广大业主。

  ■利用公共设施盈利

  小区里的公共设施是消费者买房时考虑的因素之一,草坪、停车场、会所等,都对营造舒适生活起了很大的作用,也是开发商前期宣传的重点。然而,一些小区在业主入住之后,公共设施的非盈利性质却有所改变,不仅影响了业主的生活,也为开发商或物业公司带来了额外的收入。

  利用公共设施盈利的现象有:小区内户外广告、电梯内广告、会所出租进行商业活动等。

  某房地产经纪公司的销售经理表示,房产开发的周期长,不可控因素较多,开发商为了节约成本、使利润最大化,不得已而改变原有规划,这也是生存的需要。例如原来在小区里规划有幼儿园,虽然知道盖了一定赔钱,但有其他利益点的支撑,还不至于亏本;如果这些利益点忽然消失了,开发商就不得不修改规划。“没有人愿意欺骗别人,欺骗不是初衷”。

  ■物业费用置换

  目前,北京多数小区都没有成立业主委员会,缺乏组织的业主们也不会想到要去查物业公司的账。每月开工资的物业工作人员有多少?实际在小区工作的工作人员又有多少?有多少人的工资不应开在物业公司的账上?账目上的这些信息,都有可能揭露开发商或物业公司的隐性侵权行为。

  职业经理人高某称,北京的住宅市场上,大多数物业公司都是由开发商在前期成立的,听命于开发商。对于不具备专业财务知识的普通业主来说,即使获得了查账的机会,也很难看出物业费里有哪些是虚报、乱报的。例如,有些开发商将非物业公司的工作人员的工资,以及车辆等费用算在了物业公司的账上;还曾经出现过重复计算工作人员工资的现象,账面上显示一个保安的工资为1200元,其实他真正领到的只有500元至600元。业主们的物业费就这样被隐性挪用或侵吞了。

  ■占用物业工作人员工时

  比置换物业费用更为隐性的侵权活动,是占用物业人员工时。某业内人士称,开发商自己组建的物业公司,往往成了开发商为自己服务的专门班组。这些保安、清洁工、花匠等工作人员从物业公司开工资,挣的是业主们的物业费;却常常被开发商叫去“免费”服务,无疑是侵害了消费者的利益。

  高某认为,很多开发商派生的物业公司不具备专业的服务素质和服务意识,仍沿袭着开发商的“行政管制型”思路,尚未完成向“亲和服务型”理念的转变,因此在很大程度上成了开发商的“傀儡”,账目不清,服务对象不清。这也是造成很多物业公司收费率逐年下降的原因之一。

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