购房九大陷阱之七：售后包租不牢靠

案例：2006年初，蔡先生经人介绍，参与了一个酒店式公寓的投资项目，由蔡先生出资购买位于浦东大道某公寓的一套房屋，然后再将房屋返租给开发该楼盘的公司用于开办酒店式公寓，即所谓的“售后包租”。双方约定，自2006年3月起至2016年2止共10年的时间，该房地产开发公司承租蔡先生上述房屋经营经济型商务酒店；租金支付方式为被告在每月5日向原告支付上个月的租金，被告为业主统一办理银行卡并于每月5日将租金收益打入各位业主的银行卡内；前五年的租金每月3500元，第六至第十年的租金为每月4500元；该租金中包含应由蔡先生承担的税费和物业管理费，公共事业费用则由承租方承担。

合同签订后，双方按约履行合同，在扣除相关费用后，承租方每月支付蔡先生租金3200元。然而自2008年4月起，承租方以公司经营困难为由，每月仅支付2000元的租金，蔡先生与被告多次交涉未果，便将其告上法庭，要求按期足额支付租金。

法院判决：法院经审理查明，原、被告之间的租赁合同真实有效，双方都应按约履行。被告以事前估算错误导致亏损严重为由，要求减少租金数额，没有法律依据，法院不予支持。合同中对于租金数额已有明确约定，被告应当按时如数支付。法院最终判决支持原告蔡先生的诉讼请求。然而由于被告某房地产公司经营不善，濒临破产，丧失履行判决的能力，蔡先生至今未能取得足额租金。

理财小贴士：作为一种纯粹商业行为，法律保护“售后包租”业主进行投资的权利，但不保证业主的投资行为一定能够取得收益。因此业主在投资前一定要注意三方面问题。

一是对投资风险要有清醒认识并做好充分的心理准备，综合考虑开发商资信状况、租金回报情况、自身经济实力等因素，慎重决定。

二是对房屋所处环境的发展前景有自己的判断，商业地产的投资风险也住宅更高，对投资者的投资专业素养和投资经验的要求也更高，投资者绝不能一味相信销售广告的描述或开发商的单方承诺而忽视了潜在的各种风险。三是要弄清楚自己购买房屋的基本信息，如果是商铺等非居住性房屋，一定要现场查看，确认所购房屋是独立的建筑单元。曾经有一起案件的当事人陈某购买某商场内的一间商铺，并将其返租给该开发商，自己获取租金收益。事后由于商场经营不善，开发商不能如期支付租金，陈某便想解除租赁合同，然而当他到现场时发现，所有商铺的墙壁都已经拆除，只剩一个大厅，陈某和其他小业主都分辨不出自己购买商铺的具体位置，导致维权困难。