重庆上海房产税征收效果以及问题分析

　　一、沪渝房产税试点成效及评价

　　备受瞩目的房产税试点在重庆、上海两地“破冰”后，转眼已过百日。资料显示，截至4月底，重庆房产税税收收入70余万元。截至4月 27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房 2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。对房产税的试点效果，两地官方均保持乐观：上海今年前4个月一手商品住宅成交量创下6年来的同期最低;重庆高端物业普遍遇冷，独栋商品住宅的价格较1月初下跌8%左右。投资投机性需求的“挤出”，与房产税的征收存在一定关系。

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房产税的起源

　　特别是重庆方面，重庆市国土房管局有关领导曾对媒体介绍说，重庆房产税政策对高档住房的约束效果逐步显现，集中体现在：一是通过对高档住房的“消费购买约束”，引导住房合理消费。房产税实施后，高档商品住房项目访客量出现明显下降。1月28日—4月30日，高档商品住房成交25.66万平方米，占商品住房成交量的 7.8%，较去年高档住房成交面积占比下降3.1个百分点。群众住房消费观念有所转变，部分购房者改变了买大房、买贵房的消费倾向。二是通过对高档住房的“价格约束”，起到了遏制高档住房带动房价上涨的作用。房产税实施后，需求的下降促使房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性，价格上涨预期不断下降。同期，主城区应税住房交易价格有所下降，应税住房成交建筑面积均价13140元/平方米，较房产税实施前(1月1日—1月27日)同类房屋成交建筑面积均价 14678元/平方米下降10.48%。三是通过对高档住房的“开发供应约束”，优化了商品住房供应结构。部分开发企业开始调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的供应量，增加中小户型住房的供应量。据统计，今年一季度主城区建筑面积200平方米以上的高档住房新开工面积与去年四季度相比下降了4.5%。2— 4月，建筑面积100平方米以下的户型住房上市量同比增加了20%。

　　然而，许多业内人士对此并不以为然。有人反诘，两地的房价依然坚挺，并未出现松动。与之前寄予厚望相比，房产税试点后的波澜不惊，多少都有点让人失望，甚至遭到了质疑：两地征收的房产税尚不及当地一套商品房的房款。

　　笔者认为，房产税刚刚起步，现在对房产税试点“断论”为时尚早。房产税试点成效是值得肯定的，沪渝两地的试点均以“用较小的阻力和代价”得以顺利开展，起到了为房产税征收“立碑”的作用，是今后全面开征房产税的起点，具有非常意义。

　　客观地说，两地房产税征收数额偏少，有一些合理原因。一是纳税征期造成的税收入库滞后。房产税属财产税范畴，不同于流转税，其征缴有时间限定。重庆房产税纳税主体缴税的时间为每年的10月份，而上海则为12月底。目前，重庆市有关部门已经完成对3400多套独栋商品房住宅的清理，6月份将把征税通知发放到户，陆续会征缴入库。二是履行纳税义务有时间差。也就是说，即使是新签定购房合同的应税房，如来年才接房办证，当年也不会缴纳。因此，上述房产税征收数额并不能全面反映此时真实的情况，对其“不成功”的断语有些轻率。

　　二、征收房产税的宏大愿景与现实困境

　　(一)理想中的房产税

　　许多人对房产税试点失望的原因，就是房产税的出台并没有起到明显平抑房价的作用。且不论小幅度的试点能否担此重任，这种认识本身就有失偏颇。那么房产税出台的目的是什么，或者说理想的房产税会起到什么作用呢?

　　运行良好的房产税，能够在一定程度上调节社会财富的不均，防止在住房资产占有上的两极分化，有助于调节个人收入的二次分配;作为宏观调控的手段之一，能抑制日益严重的房地产投资和投机行为，会弱化与挤出一部分房地产需求;能够提高不动产保有成本，增加不动产流转，有利于房地产资源的优化利用;能够持续稳定地增加地方政府的财政收入，有利于破解土地财政的困局。可以说，房产税税种设计本身的目的是税制改革，其终极目标是打造我国地方政府所必须掌握的地方税体系中主体税种的框架，这对于中国市场经济体制建设具有全局意义。

　　(二)房产税试点中存在的问题

　　显然，要实现这样宏大的愿景很远，还有相当长的路要走。就这一阶段的沪渝试点来说，本身也暴露了不少问题。

　　1.征收范围过窄

　　从两地试点情况看，征收范围过于狭窄，仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，可以说，这部分业主属于富裕群体，对税收不是特别敏感。这种情况下房产税在很大程度上具有商品税的特征，而不是对社会财富存量征收的、真正意义上的财产税。比如上海的规定，个人之前无论拥有多少房产都无需纳税，这至少违背了房产税征收的宗旨，无法掌握市场真实的数据，起不到调节分配的作用，也有失公平。从长远来看，应逐步适当扩大征税面，否则房产税将难以真正地发挥作用。因为存量房才是市场的主体，抓住它才能抓住根本。今后的房产税征收应尽快实现由增量房向存量房过渡。

　　2.税率设置有待进一步论证

　　整体看，沪渝两地房产税征收税率均偏低，力度较小。在房价依然坚挺的时期，这种低税率往往具有一定程度的转嫁性。因此，目前税率的确定还有待进一步论证，就目前两地试点情况而言，应适当提高征税税率。

　　3.立法层级需要提高

　　房产税试点一直饱受争议，很关键的一点就在于，法律关系没有捋顺，让人感觉“腰杆不硬”。沪渝试点的办法仅仅是当地政府的决定，其房产税征收的依据也只是“国务院第136次常务会议有关精神”。而事实上两地对住宅保有环节征税和现行的房产税暂行条例中“非经营房产不征税”的规定，相互冲突，严格说不符合税收法定原则。由于没有坚实可靠的法律支点，造成征收难题。在今后，房产税征收要“扩围”，这种区域性和临时性的政策无法向全国广泛推广，立法的问题急需提上日程。房产税是作为财产税的一个重要税种，其征收必须经过严密的立法程序，必须把房产税纳入国家法律调整的范畴。

　　(三)其他重大现实问题

　　1.土地财政的困局

　　房产税被寄予的厚望之一，就是为地方政府开辟新的税收渠道，脱离对土地出让金的依赖。资料显示，2010年全国土地出让金收入2.7万亿元，占全国财政收入的比重高达32.5%。各省政府对土地出让金的依赖程度不一，发达地区普遍很高，有的省甚至接近70%。按照重庆、上海的征收模式，假如全国征收，估计只有千亿规模。千亿元房产税和2.7万亿元的土地财政相比，相去甚远。

　　与此相对应的，是由于房地产调控的深入，各地方政府土地财政大幅度缩减。地方土地出让收入的减少，将直接影响到1000万套保障房的建设。

　　2.调整税制结构的问题

　　我国宏观税负偏高和国民收入分配向政府和企业倾斜是一个客观存在的现实。数据显示， 1996—2007年，政府最终分配比率由1996年的 17.1%提高到2007年的24.1%，企业由1996年的13.6%提高到2007年的18.4%，而居民部分的分配比率却由1996年的69.3%下降到2007年的57，5%。对比美国、日本等国家的国民收入分配格局，美国在20世纪90年代以来居民的分配比率一直较为稳定，平均为734%，高于我国15.9个百分点;日本2005年时居民最终分配比率为 75%，高于我国17.5个百分点。因此，房产税的征收，需要调整整个税收大局，捋顺税收秩序。否则，单纯增加税种，尤其是增加居民税负，必然导致我国宏观税负进一步增高和居民部分收入分配比率持续下降、居民消费能力不足的后果。

　　3.征收成本问题

　　全面开征房产税需要具备的条件相当苛刻，且成本巨大。仅房产税征收对象的确认工作就是一项浩大的基础信息工程，要实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。同时，各地民政部门需建立全面、实时和动态的居民婚姻和家庭人口构成数据库。如果牵扯到户籍和流动人口管理问题，还需要各地公安系统建立相应的数据库。而在全国房管、银行、民政、公安乃至劳动部门间实现实时动态的数据库联网，需要较长的时间和巨大的资金投入。

　　关于房产税征收的技术准备工作更是浩繁复杂。根据国外普遍经验，房产税征收是以房产价值为依据征收的，需要对房价进行评估，确定房产的地段、位置，核算出所属位置的税率标准。征税条件必须具备需要良好的土地和建筑物记录，但在国内，这些房地产登记信息往往是不完整的;评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求;税务部门要掌握真实的市场交易信息，这点看似简单，实则困难非常;另外，各地城镇化进程迅猛，交通变更以及城市功能调整加快，导致房产和地产的价值评估可变性强，难以做到公平、公正，获得广大房产持有者认可。如果不能对房产的价值进行有效评估，将难以确定房产税税的税基、税率，等等。

　　三、任重道远的房产税

　　4月20日，国务院召开常务会议，研究部署 2011年深化经济体制改革重点工作。会议指出，调整完善房地产相关税收政策被列为2011年改革重点工作之一。尽管如此，我们还看不到房产税短期内扩大的信号释放。从长远来看，征收房产税是大势所趋，但从现实情况看，目前推广房产税至全国范围内的条件还不成熟。房产税的征收不是简单的财政问题，而是涉及利益再分配、调整税制结构，关系经济全局持续健康发展的大问题。从物业税酝酿7年难产，到借道房产税试点，其中经历了太多的坎坷。因此，房产税改革只能是一个渐进的过程，前面的路还很远。

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