对追缴物业管理欠费诉讼的几点看法

　　据北京市朝阳区法院统计，物业管理案件2002年为194起，2004年为1895起，2005年为2713起。其中，为追缴欠费而起诉的案件数量占99.6%，对于通过诉讼方法追缴物业管理欠费现象，笔者提出一些粗浅看法：

　　第一， 诉讼只是无奈之举。作为物业管理公司，已经依据物业服务合同,诉讼只是无奈之举。作为物业管理公司，已经依据物业服务合同付出了劳动，却不能依据合同得到劳动酬金，采用诉讼的方法请求法院支持自己的合法要求，对此无可厚非。但是，诉讼的过程需要物业管理公司额外投入大量人力和时间。即使胜诉，也仅仅是追回了依据合同本就应当得到的劳动报酬，物业管理公司却因此增大了管理成本，仍然是输家。这样看，要么物业管理公司加大成本去诉讼追款，要么超过诉讼时效放弃企业的合法权益。通过诉讼追缴欠费，实是物业管理公司的无奈之举。

　　第二，注意诉讼过程中与业主的联系。物业服务属于连续服务，案件终结之后，相关方还要彼此接触。所以，物业管理公司需要建立制度，使诉讼代理人与物业管理员之间保持持续有效的沟通。在诉讼过程中，物业管理公司不能与业主中断联系，尤其是起诉业主欠费的案件要特别注意。例如：诉前物业管理公司应有明确催缴的提示，有物业管理公司征求意见的表示，有律师催告信函，使业主接到开庭通知时不感到惊奇或意外;同时诉前还要核准业主的相关信息资料，防止和杜绝出现差错。案件诉讼一般需要一个过程，物业管理公司的诉讼代理人有条件将在审理过程中遇到的问题通报物业管理员，以便核实情况，掌握证据。如果认定服务中确有瑕疵，物业管理员也有时间弥补和纠正。这样既可以完善和改进服务，也有利于诉讼案件的尽早终结。法院判决后，物业管理公司无论胜诉或败诉，均应认真分析参考法院的裁决意见，查找管理和服务中存在的不足，采取有效措施防止类似案件重复发生。

　　第四， 降低追缴欠费的诉讼成本。其中包括减少诉讼和方便诉讼两方面内容。减少诉讼，就是在绝对保护业主隐私的前提下，扩大对有效判例的宣传，对欠费业主进行耐心解释，举案说法，举一反三，以期达到不经过诉讼即可要回欠费的目的。方便诉讼，就是物业管理公司建立诉讼案件档案管理制度，注意收集保存相关记录和证明，充分发挥证据证明在类似案件审理中的作用。同时，定向培养物业管理公司的诉讼代理人，努力减少对追缴欠费诉讼的重复投入。

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