八幅闲置土地或引发楼市变局

　　上海市规划和国土资源管理局日前宣布，拟会同相关区政府收回并督促开工8幅闲置土地，总面积共66公顷。这8幅闲置土地包括：东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块，上海广众股份有限公司华亭地块，上海深长城地产有限公司惠南地块，上海阳光欧洲城投资发展集团有限公司浦江地块等等。今天，我们第一地产和地产画报的记者对其中的一些闲置地块进行了实地调查。接着我们一起来看记者发回的报道。

　　短片：记者今天首先来到了被规土局点名的东方海外天平地块。这块位于上海市中心黄金地段的土地已经沉睡了多年。早在2004年，东方海外集团就已通过股权收购的形式，从外高桥集团手中，获得了这块土地的开发权。但这块土地至今仍未见动工迹象。除了天平地块，在浦东紧靠世博园区的杨高路春塘河附近，东方海外集团还拥有一块“南码头街道8街坊地块”的住宅用地。该地块在2006年拿地时，楼板价仅为4066元/平方米。而目前该地块所处的南码头世博区，房价已超过20000元/平方米。

　　从中国工程网上获悉，东方海外的这个住宅项目将到2013年7月才能竣工。短短3年多的时间里，除却有限的建安成本，该地块目前的市场溢价率实际上已经超过了300%。而对于近期中央和地方政府联手打击囤地，开发商表示以后拿地会更加谨慎。

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　　主持人：好，今天来到演播室的嘉宾是来自华某置业的范某国先生，欢迎范先生参与我们今天的话题讨论。其实关于闲置土地的处置规定，在2006年就已经有了，这么多年来，只不过没有进行严格执行，但是现在我们看到，上海的归土局要回收，他是拟回收，并且督促开工八块闲置土地，在您看来，现在政府开始动真格的了，对于市场的震慑力和威慑力会有多大?

　　范某国：我觉得他这个曝光，或者说公开透明起到的作用应该是很大的，首先它第一次把闲置土地公开开来了，曝光了应该说，这个对政府来说他是要有一定魄力的。因为土地不开发，往往跟政府也有相当大的关系，因为土地是从政府手里出让过来的，为什么不开放，可能有许多原因，对于开发商来说他肯定有许多问题。比如说动迁问题，动迁没动掉，然后呢可能规划报批又批不下来，这些呢就是在前几年，我们看了一下，政府土地大部分都是五六年以上的土地，由于在政策面上它的规范程度不到位，比如说拍卖土地的时候，或者协议出让土地的时候，你规划的要求是不是定位。从去年开始，非常明确，你拿土地拍卖的时候，政府有明确的规划设计要求同时给你，你这块土地容积率是多少，绿化率是多少，你的车位应该是多少，你的层高应该是多少，一系列的规划要求都报给你了，所以你不开发就没有道理，你的方案批不下来也是没有道理的。以前可能在政策上面也有些缺陷，所以造成大量土地闲散在那里。这次呢，主要是贯彻了国务院文件的精神，各级地方政府他要根除囤地这种现象，所以他出台这个文件，他是拟收回和督促开发，主要目的他并不是要收回，而是叫你加快速度开发，我觉得他的目前在于此。

　　主持人：那么既然目的是在于督促它尽快开发，那么我们想知道，对于后续房地产的开发商再来拿地，他会有一些什么样的震慑作用?

　　范某国：从政策面上来说，国土资源部发行了一些文件，拍卖土地的时候，他已经非常明确了，比如说你要拿地的话，你首先拿了地以后，你要50%的土地出让金，你在一年之内必须要开发，要付清全部的土地出让金，那么你如果贷款的话，他有一系列的标准，你拿到四证以后，你土地证拿了以后，你再凭借你的规划意见书，包括你的施工规划许可证，包括你的施工执照许可证，这四证拿了以后，你才能做项目的抵押贷款，所以他在各种政策上，他都非常严密的控制了，所以从现在开始拿地，你要再像以前那样拖在那里不开发的可能性几乎很小，所以这次，主要讲一些历史遗留下来的问题，尽可能的根除他，要尽快解决，那么我觉得政府是花了大力气的。

　　主持人：同时是不是也在警示开发商不要随地的囤地拿地?

　　范某国：他的目的非常明确，实际上是非常大的警示作用，你今后拿地你必须要考虑清楚，你要土地储备的话，你要足够的资金，而且你要保证土地的开发，那么现在应该说，大量的土地都是净地出让，应该说程序上，或者从实际的操作层面上来说，他的可操作性也非常大，所以我觉得这是最重要的。另外一方面来看，我觉得这次为什么上海市政府，首先把这八块土地亮出来，我觉得他主要对平抑房价，对过高的房价起到一个抑制作用。怎么说呢，这次主要的目的就是扩大供应量，现在闲置的土地，可开放的量，据系统统计，将近有4千万平方米，那4千万平方米，按照去年2009年，上海交易量最大的一年来看的话，也就2万3千多万平方米一年，这是突破记录。那么一般的来说，这1千8百万平方米左右的成交量，那么在2千万平方米，那你4千万平方米，足够可以满足上海两年的需求量，那么应该说，对平抑房价来说，它会起来一个很好的作用，他最起码可以缓解供需矛盾，扩大供应量。在上海市社会保障体系的住房量，供应量也很大，那么如果说，30万套供应量能够进入市场的话，把一大部分有效需求纳入了整个社会保障体系，如果两管齐下的话，应该说，整个市场的房价都会得到平抑。