解读《上海市商品房预售合同示范文本（2005版）》

　　话说，预售合同97年老版，因年代久远，不能胜任楼市之风云变化，后经一代前辈高人历经数年精心撰写，终于将之升格为2000版。购房者借这件金丝软猬甲，也着实躲过了无数宗明枪暗箭。

　　只是这几年之后，开发商们对于2000版合同之上的一招一式，早就烂熟于心!更有甚者，早就练就了专门破解它的“破合同枪。渐渐地，这件防弹背心也越来越薄弱，大有不能抵挡之势。

　　于是乎，前辈高人们再次齐聚，再用数年之久，重新写就了2005版预售合同!其招法之妙，法理根基之牢，主动出击之利，远远超越其前代!

　　今天，阿桂就带着大家，来读读这上海市商品房预售合同示范文本(2005版)，简略窥探一下其中的奥妙。

　　2005版合同的几点“进化

　　其一，“归类

　　2000版合同，在条款归类上，显然有失考虑。几十条条款，从头到尾，连成一大片。即没注释，也没有适当的割断，不相邻的条款与条款之间的联系，更是被切割得象一盒子拼图。没点经验的购房者，根本不可能完整理解!

　　现在好了，16个部分都有标题，把以下几条条款说什么先概括一下，比如说要前后对照啦，今后查找啦，都方便了不少。

　　其二，“细化

　　原2000版预售合同除去附件外共32条。2005版增加到了40条，其中的小条目更是多出四分之一以上，对具体操作中已经或可能出现的一些细节化的东西，都有了对应的比较明确的条款;整个购房流程也清清楚楚写在开头的使用说明里。打个比方，2000版合同是个大学老师，规定了一个框架，让你自由发挥的部分占多数。可后来一看，普通购房者在这一块上实在是没能力和开发商斗志斗勇;索性，请出一位叫2005版的初中老师来，具体到考点、解法、答案都写在教材上，即便是死记硬背，也好过稀里糊涂掉进陷阱。

　　其三，“偏向

　　2005版合同的倾向性是明显的――倾向于购房者。但是，并不是说这份合同是有失公允的，相反，这一版才是扭转了供求双方地位，让购房者进一步拉近与开发商之间差距的合同!2005版合同规定的面积误差、延期交房、贷款申请等敏感问题的处置方式，都增加了如由购房者自主选择“单方面解除合同还是“开发商双倍赔付之类的内容。之前总说购房者是弱势群体，如今有了这样的示范合同“撑腰，购房者至少能“强上个三四成。

　　其四，“延伸

　　2000版合同在一定程度上是就事论事的，唤作“合同只扫买房雪，休管今后物业霜。实际上相对于几天的签约，几周的贷款，几个月的等交房;今后住在这房子里的几十年才是关键。结婚还有个七年之痒，住房子呢?每时每刻都可能发生问题，而且很多问题是有潜伏期的。小到水管子漏水，大到主体质量有问题;刚交房那会儿看得出吗?2005版合同对于相关问题的界定和限制就要比其前身来的精确得多：2000版只说“设计的合理使用年限，而2005版就明确开发商必须写上年数。在最容易造成产权争议的车位问题上，也拟定了细致的买卖合同附在预售合同后面。可谓有备无患。

　　其五，“装修

　　随着全装修房的推广普及，除了房子之外，装修部分也成了购房者最关注、最头疼的一块：是不是缩水了?是不是换品牌了?隐蔽工程怎么样?都要额外操心。而事实上，很多毛坯房也存在上述的问题，仅仅是对象里少了地板、瓷砖、卫浴，可是那些电线、安保设施、水、电等基础设施的质量问题同样是不可小觑的!2000版合同上，关于装修标准是一张白纸，开发商只要挑几个吃得准的打印一张往上“吧唧一贴，其他都避而不谈了。2005版合同，把常见项目都一一罗列了出来，容易被购房者忽视的，更是开发商想尽办法要模糊的，基本上都逃不出条款的手掌心。对于全装修房，更是将《全装修住宅装修材料及设备范本》分成了11个部分，143个小项目，当真是细致入微。

　　冷静看待2005版合同的变化

　　2005版预售合同示范文本确实在很多方面，有了长足的进步。其主导思想很是明确：保护购房者权益。

　　然而，历来开发商就是“上有政策，下有对策，其对于房地产知识和法律的掌握，还是原胜于普通买房人的。说到底，合同的升级是给了消费者多一份保障，可是，把2005版合同当作金钟罩铁布衫，以为一旦穿上就刀枪不入，绝对是太过高估了它的能力了。

　　购房者还要记住的是：这份合同仅仅是《上海市商品房预售合同示范文本》，即便是参照其内容，由开发商自拟的合同，只要符合《合同法》规定的：合同双方签字认可，且不是明显有失公允，就被视作同样具备法律效应。

　　从阿桂多年销售经验来看，2005版合同上的部分条款和改进，反倒还有画蛇添足之嫌。

　　例如，新版合同附件五规定，购房者可以根据不同的时间、进度分七期付款。而有些经验的买房人都知道，首付款的发票也是申请贷款的必要资料之一。也就是说，如果您按照该条款将首付分成数期支付，那么在你完成付款之前，贷款手续是无法进行的!

　　这岂非又和可以按照工程进度付款相矛盾了么?

　　这样的条款难道说，就是为那些一次性付款和分期付款的有钱人制定的吗?

　　再如，在遇到合同注销时手续的进一步繁杂，也显得不够人性化。

　　开发商有可能采取的对策

　　面对这样一份，“偏向购房者的新版合同，只怕有不少开发商早就展开了研究对策的行动。那么我们就来简单分析一下他们可能使用的招数吧。

　　一 最小

　　如，合同上注明的房屋保修年限是“不少于2年，估计99%的开发商都只会写2年――哪个肯做“冤大头?

　　二 颠覆

　　聘请律师专家，拟一份完全颠覆合同条款的补充条款，见招拆招地把制定者对于购房者的保护消弭于无形。

　　三 误导

　　曲解条款内容，并以此对购房者进行错误引导。以期购房者在晕晕乎乎和迷迷瞪瞪之中，主动放弃权力、利益。

　　四 排除

　　将本可由买卖双方共同协商一致后制定的“自由型条款项目，一一排除。或者索性将某些牵涉到赔付倍率的条款一笔勾销。

　　五 拒绝

　　仗着卖得好，以条款无法改动或这是格式合同为由，拒绝任何修正和变动。违约金、赔付倍数、误差数字都事先定下，不能改动半个字。什么广告啦、楼书啦，想作附件?门儿都没有!

　　以上任何一种招数，一旦施展开来，受伤的肯定是购房者。一来二去，合同的保护效能就可能大打折扣。不进则退，到底这份合同能否彻底扭转供求双方的关系，还是最终沦为与2000版、97版合同一样在实践中漏洞百出呢?

　　幸好，我们看到的，还只是《上海市商品房预售合同示范文本(2005版)》的征求意见稿。也就是说在正式强制实行前，专家学者购房者们，都还有足够的时间对其进行改良!

　　希望到了那一天，购房者能够轻松地凭借2005新版合同，尽可能多地维护自身利益才好。