您现在的位置: 云翼房产网 >> 房产问答 >> 房产纠纷案例 >> 房产案例 >> 正文

口头约定继承房产无效 律师解读四置业实例

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 21:41:19

  新京报 苏女士:我在郊区购买了一套商品房,带有一个面积很大的储藏室。由于房子位于一层,这个储藏室可以作为车库用,现在我急需钱用,想把这个储藏室出售,请问房屋附属物能否单独销售,能否办理相关证件手续?

  答:首先,要分清在房产证中是否包括储藏室,储藏室是否有独立的产权证,如果储藏室没有独立的产权,是不能独立转让所有权的。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题〉的意见(试行)》第87条:有附属物的财产,附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的,按约定处理。

  从以上法条可以看出附属物是随财产所有权的转移而转移,通常附属物所有权是不能随意单独转移的,特别是不动产所有权的转移。而按照《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。附属物没有独立的产权是不能办理产权变更登记的,所以转让不发生法律效力。

  房屋基本设施归买房人

  赵先生:我通过中介公司购买了一处房产,今年1月签订了买房合同,3月拿齐三证。合同约定交房日期为5月7日之前。5月7日拿到钥匙,进门口发现之前有的厨卫门、纱窗、开关、插座、灯具、水龙头、墙外的晾衣架、空调架都拆走了,纱窗布、玻璃散落一地。至今双方没有完成物业交割,所以卖方一直未能拿到放在银行的一万元尾款。中介打电话来说,卖方要告我们了,这两天就会收到律师函。请问,能不能要求他对拆除的房屋设施做出赔偿?我要做哪些准备应诉?

  答:厨卫的门、纱窗,开关、插座、灯具、水龙头等作为房屋正常使用的基本设施,应归买房人所有,除非合同有特别的约定,如无特别约定,出卖方擅自拆除应赔偿损失。

  首先,如收到律师函,先看律师函的内容,看看自己是否存在违约行为,是否应承担违约责任,如对方提起诉讼,要看对方的起诉书,了解起诉内容,对方所要达到的目的等。其次,仔细研究双方签订的合同及相关证据,对方存在哪些违约行为,准备抗辩理由,如有可能还可以提反诉。

  口头约定继承房产无法律效力

  刘先生:我奶奶去世前曾口头说明,她的房产要留给我父亲,但以后如果出卖这套房产要留给我小姑妈一份,而大姑妈是没有份的。现在,我们想要将房子的名字(奶奶的名字)更换成我父亲的名字,这个手续应该怎么办理?是否要两位姑妈签字?

  答:如果你奶奶没有留下遗嘱,之前的口头约定,是不能生效的,需要直接继承人在法律文书上同意这样的处理方式,并到公证机关公证,再办理相应的法律手续。

  北京涉及继承的房产过户程序是:公证、房产评估、缴纳税费、办理过户。对于继承房产来说,最好做个遗嘱(公证与否取决于他自己,不过公证后效力更高,且不易被随意变更),待老人去世后再办理相应过户手续。但是,赠与的话,可以先写个赠与协议,再按照相应程序办理就可以了。

  卖家过期不交楼属违约

  方小姐:2008年2月份我与原业主在中介签订了房屋买卖合同(不带租约),合同上规定于交齐楼款当日交楼。5月20日,我将所有楼款交齐,而且房产证过户也于3月份办好。但原业主一直以原租客不肯搬走为由,不肯交楼。请问我可以采取什么方法应对这种情况?

  答:原业主的理由是不成立的。如果,租户认为原业主侵犯了他的优先购买权的话,他可以通过诉讼来解决。合同任何一方都应当本着诚实信用原则履行约定的义务,你们不但签订了合同,而且也办结了过户手续,对方迟延交房是很明显的违约行为。因此,您可以向原业主提出交涉,要求对方及时交付房屋并按合同约定承担违约责任。

  另外,根据买卖不破租赁的原则,在租赁期限还没有届满的情况下,不管房屋转卖了几手,都不能强制租户退房,除非他自己放弃租赁权,自愿腾房。(记者 李宛霖)

云翼房产网