配套设施与宣传不符的案例分析

　　2002年8月，吴先生购买了福州某房地产开发公司所开发的某小区商品房一套。开发商在印制的楼书以及媒体上发布的广告中均称，小区内建有游泳池、小区公园等配套设施。吴先生说，基于对开发商的信任以及对上述内容的期望，自己才与开发商签订了购房合同，并依照合同约定履行了付款义务。然而，当吴先生以及其他业主入住后，发现原先开发商所承诺建设的游泳池、小区公园等配套设施却迟迟没有投入建设，在与开发商多次协调没有结果的情况下，吴先生只得联合购买该楼盘的其他业主，向法院起诉，要求开发商承担违约责任。

　　【律师点评】福建***师事务所**律师称，作为一种营销手段，开发商在商品房销售过程中，均会印制一定的楼书和发布一定的广告。而广告内容真实、合法是法律对开发商发布售楼广告的基本要求。 如果开发商在售楼广告中实施了欺诈行为，那么开发商就应当承担因其欺诈行为所引起的法律后果。因此，如果开发商在所发布的广告中存在着不实宣传，那么开发商的首先行为违反了《消费者权益保护法》中关于“经营者应该向消费者提供有关商品或服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传”的规定。同时，开发商的行为还违反《广告法》中“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”的规定;此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，如果开发商所发布的广告被界定为要约，那么即使广告的内容未写入合同中，开发商仍应当承担违约责任。