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省下税钱埋下风险 谁是阴阳合同的受害者

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 09:39:19

  价值160万元的一套住房,在房主、买主和中介公司的共同“努力”下,房屋主管部门看到的购房合同上只有60万元。本报在3月23日报道的这一案例,正是时下二手房交易中流行的阴阳合同。那么,这种以逃避交纳国家税款义务为目的的阴阳合同,最终受害者会是谁呢?

  故事1

  房价大涨房主赔钱卖房

  房价一天比一天高,但有房主却赔钱卖房?这事儿听着不可信,却真的发生了。不过,表面上看是存在的,实际上另有内幕。

  干“赔本”买卖的是海淀区的张先生。去年3月,张先生花70万元买下位于定慧寺恩济庄46号院的一套90平方米住房。4个月过去后,房价飙升了一倍,他准备以160万的价格出售住房,并委托中介公司代理销售。

  正为结婚选购住房的邓先生看中了张先生的房子,两人迅速达成买卖意向。邓先生首付120万,剩余40万申请银行贷款,他还交付了共计4万余元的中介费、贷款服务费和房屋评估费。唯有一个问题,张先生买房和卖房之间只有短短4个月,按照国家规定,未满两年的普通住房需要交纳房款差额的5.5%作为营业税。对于张先生的这套住房来说,就要交差不多5万元税。

  购买一套160万元的房子,还要支出额外的10万元,这令邓先生感到压力太大。于是,在得到张先生的同意后,中介帮助双方做了一份阴阳合同,房屋售价在合同中仅为60万元,比当初张先生买房时还低了10万。邓先生没想到,为了避税签了阴阳合同,最终却鸡飞蛋打一场空。在双方签订合同后的短短半个月内,恩济庄46号院的房屋均价再次上升,张先生的房子可以卖到180万了。于是张先生不想卖房子了。他上诉到法院,要求解除合同。最终法院判张先生胜诉。张先生还表示:“小邓,我是害怕将来被追缴税费啊。这是阴阳税,违法的。你没责任,我有责任啊。”

  故事2

  房价再涨卖家反悔要收房

  和邓先生有相同遭遇的人不在少数。朝阳区的李先生在青年路拥有一套面积为110.52平方米的房屋。去年初,李先生看着连连上涨的房价,盘算着卖了这套房子。他通过中介,把房子出售给李女士。合同约定,成交价205万元,李女士付130万元,剩余房款75万元由李女士办理贷款。李女士盘算着,网签合同上写成95万元,这样既能办下75万元的贷款,也能少交税。

  没想到贷款还没办下来,李先生看到房价又涨了好几十万,遂以合同违法为由,告到法院要求解除合同。

  现象

  大量阴阳合同纠纷打到法院

  记者从北京各基层法院了解到,丰台法院、宣武法院、石景山法院、昌平法院等,均受理了大量涉及阴阳合同的房产纠纷案。这些纠纷均是房主看到房价上涨,遂以逃税违法为由,诉请法院判决房屋买卖合同无效。

  揭秘

  阴阳合同有的少缴税有的多缴税

  所谓阴阳合同是指在二手房交易中,向主管行政机关登记时用一张合同,报一个价格;双方另签一份合同,写明实际交易价格。大部分阴阳合同,实际交易价格高于登记价格,从而达到逃避纳税的目的,但是,也有例外情况,有的阴阳合同却是多给国家交了税。

  在2009年9月1日之前,阴阳合同比较好操作,因为当时办贷款不用参考网签合同的价格。所以买卖双方提交给主管机关的合同是低总价,以少交税,而提交给银行的合同则签的是实际成交价,以多贷款。2009年9月1日之后,银行发放贷款开始参考网签合同。于是,签阴阳合同就要考虑到首付压力,因为网签合同价格过低,将无法办下贷款。

  签订两份不同价格的房屋买卖合同,是阴阳合同的一种方式。还有一种方式,是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。

  除了为逃税而签阴阳合同外,还有极个别人反而多交税。有人因做生意等因素缺钱,遂和朋友签高房屋买卖价格,以从银行获得高额贷款。虽然此举给国家多交了税,但相比起企业贷款的利率及难度,房贷利率还是要低不少。

  剖析

  你为什么不能签阴阳合同?

  北京市国汉律师事务所的赵三平律师表示,《合同法》第七条规定“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。”第五十二条规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的”的合同为无效合同。从《合同法》的这些规定来看,以逃税为目的的阴阳合同,显然是无效的。

  但是,《合同法》出于保护交易安全、维护交易稳定的宗旨,在第五十六条又规定了“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”因此,从上述法律规定可以看出,首先阴阳合同属于无效合同,它并不是合同当事人真实意思的表示。其次,司法实践当中,为了维护交易稳定,法官通过行使自由裁量权来判定是整个合同无效,还是价格条款无效,处理结果会有差别。

  买方:不签虚假合同的3点理由

  在房价上涨的大前提下,房主一般均不承担要价之外的中介费和国家税费等任何费用。这些费用均由买主在房价之外额外承担,因此,买主更倾向于签阴阳合同。但是,赵三平律师指出,买卖双方签阴阳合同,除了一方反悔时,合同效力难以保证外,还为日后埋下诸多隐患。

  理由1 从买方来说,一旦想再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴税费。

  理由2 买方如果日后涉及民事纠纷,由于申请查封方没有义务为其申请查封的房产进行评估,所以该房产的查封价值可能将只是其在国土部门的登记价,而不是一般远远高于登记价的市场价,这将使房产所有人利益受损。

  理由3 阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为,一旦被税务部门查出后,可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。数额达到一定标准,则可能与卖方一同被追究刑事责任。

  卖方:不签虚假合同的3点理由

  从卖方来说,看似阴阳合同是让买方少掏了钱,其实卖方也面临很大风险。

  理由1 很多阴阳合同是以装修或者家具补偿名义补足总房款,但如果房屋成交后一过户,买方翻脸不认账,以家具有问题等各种借口反悔,这种补偿协议将有被判无效的风险。试想,几件家具加上普通装修,就签上百万的补偿款,势必违反公平原则。而从交给国家的税费来说,这笔钱应该是由卖方承担的。所以阴阳合同实际上是替买方省了钱,但日后追究下来,更有可能是卖方承担责任。

  理由2 如果房价下跌,阴阳合同也使买主有了诉请法院判决合同无效的理由。

  理由3 与上文对买家的分析相同,有可能被追究刑事责任。

  为什么阴阳合同属于公开的秘密?

  律师表示,在目前全国的二手房交易中,阴阳合同属于公开的秘密。因为房价飞涨,卖方强势,房屋过户所有的税费都要由买方承担,包括卖方的个人所得税。而中介机构为了促成交易,获取报酬,往往是主动为交易双方出谋划策,提供思路,配合行动。有关行政机关的查处力度较弱,某些地方政府甚至是采取了默许甚至纵容的态度。毋庸讳言,高房价加上高税费,使买方不堪负重,在对高房价无可奈何的情况下,只好从税费上做文章了。但是,谁是阴阳合同的受害者呢?是买卖双方,还是少收了税费的政府?在勇攀高峰的房价面前,我们的整个社会才是阴阳合同的受害者,因为道德已经沦丧,诚信已经丧失,监管已经无力,法律形同虚设。

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