造成物业管理收费难原因探析

　　
　　物业管理这个词，在赣州市是近几年人们茶余饭后，经常谈到论到的，也是社会关注的热点之一。什么是物业管理呢？根据国务院令第504号【物业管理条例】第一章第二（条）“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。而物业管理收费是指依据国家发改委（发改价格［2003］1864号【物业服务收费管理办法】）第二条“物业服务（管理）收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”。物业管理收费属于经营服务性收费，通俗说，也就是有偿服务收费，既物业公司为业主提供了服务，而业主向物业公司付费的关系。这一新事物是在社会主义市场经济不断深入发展条件下的产物，物业管理正逐步取代传统，单一的公有住宅的管理模式，而进入千家万户。但任何事物的发展都有一个过程，而在这个过程中必将产生很多问题和矛盾，物业管理也不例外，一方面，多数房屋居住者的思想观念，不能一蹴而就从计划经济中转变过来，需要一个从认知到认可的过程。另一方面，房地产开发商在项目运作中和物业公司在实施物业服务过程中，存在诸多问题和不规范行为，因而产生一系列利益冲突，出现问题。在这些问题当中，物业管理收费难是一个非常重要又荆手的问题，解决不好，将影响物业整个行业的发展，要解决问题，首先要分析问题产生的原因，本人根据这几年对物业行业的了解，现将这个问题产生的原因做如下几方面初浅的分析。
　　
　　一、宣传不到位，力度不够，造成人们对“物业管理产生各种偏颇的认识”。在计划经济体制下，我国住房采用的福利制社会分配体系，人们居住公有住宅。住宅的管理和维修全部由政府指定的部门或企业承担。居民习惯的是“只享受、不（少）付费”。根本不认识和理解物业管理的概念。我国实行社会主义市场经济后，人们不仅获取住房方式发生了变化，而且物业管理也随这出现，因此，就产生了如何认识和理解物业管理。根据市场经济的要求，人们在得到住房，成为业主后，要与物业管理公司签订《物业管理公约》依照“谁消费，谁付费”的原则，明确各种交纳的费用，但业主在对于支付了大笔购房款后，仍要按期交纳物业管理费，难免不产生抵触情绪。另一方面，在我国存在着物业管理模式的类型多，收费标准不一等现象，例如，住宅物就划分成经济适用房，普通住宅，公寓和别墅区等多种类型，物业收费有政府定价，政府指导价，协议价和市场调节价等形式。这些概念，物业管理专业人士在理解和运用上都难免会出现差错，更何况业主的认识和理解呢？所以，这些客观上造成了物业管理费用收取困难。
　　
　　二、物业管理费用使用情况透明度差。企业是以获取利润为目的的组织，物业公司是服务性企业，企业肯定是要获取利润，这利润来源于物业管理收费，如果科学地测算物来管理费，使之透明地运作。那么，物业管理费将不难收取，但是，事实并非如此，物业公司不愿将物业管理费的运作完全透明。原因是，一方面，根据经济学的一般观点，物业管理费应是生产成本加上合理的利润率。问题的关键是生产成本如何确定，我们知道，生产成本受企业自身条件和生产品数量规模的影响。具体反映在物业企业（1）物业公司实力。例如，如果某物业公司有多个物业管理项目，它将某固定资产设备用在多个项目，但是，每个项目都分别一样地提取折旧费用，这样，生产成本必定会加大，（2）物业公司经营的物业管理项目规模，物业项目的规模有大小，在规模大的项目中，物业公司不按照规模效益计算物业费，采取不规则经济方法加大生产成本，多收费。在规模小的项目中，有些物业公司存在“多收费，少服务，甚至收费不服务”等不道德职业行为，这些都影响和阻碍着物业管理费透明性运作，这与业主（消费者）明明白白地消费要求，大相径庭，物业管理费怎能好收？
　　
　　三、开发商难兑现的高承诺。人们生活水平的提高，对物业管理档次的要求在不断提高，为了迎合消费者保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传，对物业小区设施设备做出不切实际的承诺。待业主进驻后，发现实际状况与之宣传差距甚远，于是，业主就以物业公司为发泄对象，拒绝交纳物业费，以此作为挽回损失的手段。
　　
　　四、建筑工程遗留问题多，物业服务不到位。建筑工程问题多，己成为社会高度关注的焦点，有些建筑工程问题，直接造成物业管理先天不足，物业服务不能到位。例如，小区保安监控系统因工程质量问题不能投入使用，严重影响物业公司对小区的社会治安管理，造成偷盗行为发生时，又不能为公安部门破案提供有利证据。开发项目分期开业，造成边入住，边施工，导致对居住小区不能实行封闭式管理，脏、乱、差现象时有发生。前期规划的绿地面积不能达标，停车场不能正常投入使用等。居民由此产生的各种意见，都有可能造成物业收费难。
　　
　　五、物业公司过多地承担社会公用部门责任，造成收取费用风险加大。目前，社会公用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。供水、供电、供气以及有线电视等费用，本应由社会公用部门向业主直接收取，但是他们凭借市场的优势地位，责令由物业公司来代收，使物业公司充当“第一缴款人”的角色，使物业公司经营承担了不必要的风险。在这种情形下，业主对上述各部门的某项服务不满意，都将导致业主对物业公司的不满，而采取不徼物业管理费的手段来对抗，由此也造成物业公司收费困难。
　　
　　六、国家的法规不健全、不完善、不能充分适应物业管理的发展。目前的物业法规、政策滞后，特别是【物权法】颁布实施后，与之相适应、相配套的物业法规还没有制定，如果，物业管理收费仍按原办法执行，长此下去，必然会造成产权人和物业公司之间的收费纠份，这也是造成物业收费难的原因之－。
　　
　　另外，业主的失业及职业的不稳定性增加，业主道德风险问题越发突出等不确定因素，也为物业公司收费带来－定的困难。