物业公司到底是亏还是赚？

物业，一直以来都是业主心中的结，在我市众多小区中，业主对物业的质疑几乎就没有停止过。

　　而物业公司也都是一肚子苦水：物业费标准低，征收困难，无论是品牌开发商，还是本土小开发商开发的楼盘，物业公司都说自己在赔本经营，可结果仍然换不来业主的理解支持。

　　鞍山的物业公司到底亏不亏损？对于这个问题，物业公司、业内人士、业主各执一词，使这个原本很简单的问题，成了一个难解之谜，让人一头雾水。

　　

　　智慧城物业三年亏损284万

　　沿海绿色智慧城是我市首个开发建设的大型住宅物业小区，也是我市唯一的全国物业管理示范小区。而就是这样一个全市闻名的品牌物业小区，却因物业公司连年亏损，一度到了物业弃管的边缘。

　　该小区物业公司——美佳物业管理(鞍山)有限公司总经理赵新宇说，绿色智慧城小区管理面积为414800.28平，可收费面积398232.97平，共有2827户业主。小区物业费定价为住宅0.7元/平，别墅0.9元/平。如果按照100%的收费率，该小区每月的物业费收入应该在30万元左右。然而该小区近三年来的实际收费率却仅仅维持在60%左右。

　　赵新宇去年曾经做过一项统计：绿色智慧城小区自1999年入住11年来，园区累计欠费业主已有1000余户，其中欠费万元以上业主达到300多户，欠费最长时间达到10年之久。目前，美佳物业持有的物业费债权已达500万元以上。

　　“物业费收不上来，做为品牌企业又不能大幅降低服务标准。”赵新宇说，为了保障小区的安全、保洁、绿化、维修，绿色智慧城园区共配有70余名保安，及众多的保洁员、绿化管理员、维修人员、管理人员，每个月仅固定支出一项就高达约34.4万元。而物业公司的开支当然并不仅限于此，园区绿化植被的维护、水系及维护，电梯年检、维修费，水暖维护费，园区路灯及电设施的电费等等，都需要物业公司承担。仅2008年至2011年合同期的三年，美佳物业就已经累计亏损284.3万元。

　　“2008年以前，开发商每年会给物业公司一定的补贴。”赵新宇告诉记者，从2008年即本期合同开始之年起，开发商因项目封盘而停止补贴，物业公司仅靠剩余的部分资产出租和压缩管理成本勉强维持园区基本运行。而随着物价水平、人工成本、材料成本等急剧上涨，加之多年来园区各类公共设备设施不断老化，园区维护管理成本不断加大，企业经营严重入不敷出，本年度合同终止时，美佳物业曾一度考虑撤出绿色智慧城小区。

　　

　　万科城市花园物业酝酿涨价

　　“万科城市花园的物业费计划上调。近期，业主大会将决策。”鞍山万科物业服务有限公司总经理李莉表示，作为一家管理规范、有着多年管理经验的物业服务企业，项目经营亏损同样也困扰着万科物业。

　　李莉告诉记者，万科城市花园2004年入住，当时物业服务费定价为0.9元/平。时过6年，物价飞涨，而物业服务费始终未作调整，项目经营长期处于亏损状态。

　　“物业服务企业是劳动密集型行业，人力成本约占总成本的70%左右，在物业费收入不变，人力成本持续高涨的情况下，物业服务企业经营难以维系。”李莉说。

　　为了不使服务品质因项目经营亏损而带来波动，万科物业从节约一度电、一滴水做起，培养全员节能意识，并积极改造设备设施，降耗增效。李莉告诉记者，虽然成本支出方面的控制带来了一定效果，但项目长期亏损的现实却无法从根本上改变。因此，在保障项目服务品质的前提下，万科物业计划今年向万科城市花园业主大会提交项目物业服务费上调提议，提交业主大会决策，以改善项目经营状况。

　　为售房

　　个别开发商盲目降低物业费

　　“先生，您已经欠了一年的物业费了，能不能今天补上？”25日上午，负责铁西一住宅小区物业管理的胜明华物业公司总经理郭俊辰小心翼翼地拦住了一辆宝马X5，对坐在驾驶座上的业主说。

　　“啥时候房子漏水的问题解决了，啥时候我交钱！”该业主气呼呼地数落郭俊辰，“收钱收得这么勤，漏水的时候叫多少遍都没人来。”该业主随即摇上车窗玻璃开车离开。

　　郭俊辰无奈地看着他离开。“我们物业也没办法啊，房子漏水、墙体长毛、窗户漏风，这些问题是开发商在盖房子时候留下的问题，物业解决不了啊。”郭俊辰说，“现在小区收费率才不到30%，物业公司严重亏损。很多业主都不差那俩钱，就是赌气。”

　　在郭俊辰看来，收费难是造成物业公司亏损的主要原因。郭俊辰告诉记者，业主拒缴物业管理费的理由五花八门——有业主因为房子建筑质量有问题，绿化、设计不合理等；有业主因为邻里有矛盾，装修造成渗漏水，噪声扰邻，而怪罪物业公司没有进行有效协调；物业公司对小区的管理得罪了部分既得利益者；攀比从众心理作祟：“他们都交了吗？有人不交可以，我为什么要交？”凡此种种，不一而足。

　　“一些物业公司亏损就是开发商造成的。”一位业内人士告诉记者，现在，专业的物业管理是保证房子保值增值必不可少的条件。这种情况下，物业管理就成为销售房子的一大卖点。为了销售房子，一些开发商按低于正常规定的标准收取物业费，全力提高物业服务，甚至不惜成本。按照这种低收费高服务质量的标准收费，物业公司只有亏损。

　　而物业同行业恶性竞争，也是造成物业公司亏损的原因之一。郭俊辰告诉记者，由于市场上的物业公司比较多，而较“肥”的管理项目有限。为了争项目，一些物业公司大打“低价牌”，以价格战来打击同行业竞争对手。这样一来，虽然以较低的价格获得了管理项目，但物业公司并没有得到什么好处，处于亏损状态。时间长了，为了维持收支平衡或减少亏损，物业公司只有降低服务标准，但又会引发业主的不满，诱发物业矛盾和纠纷。

　　

　　物业企业到底亏不亏？

　　记者从有关部门获悉，短短几年时间，我市的物业服务企业已从过去的几十家发展到如今的100多家，而且这个数字还会随着新注册的本土物业企业以及外埠物业公司不断进入而继续增加。

　　一边是行业集体喊亏，一边却是行业大扩军，这不能不令人对物业公司的亏损真实性产生怀疑。

　　一位业内人士这样解释：“首先，一些品牌开发商对外来的物业公司不放心，怕影响项目销售，每开发一个项目，就成立一个自己的物业公司，对项目进行管理；其次，对于新开发的小区来说，由于收费率高、设备设施养护投入少等原因，前三年，物业公司肯定是一个赢利行业。一些人看到了商机，便成立了物业公司。”

　　“不能仅从物业公司的数量上来简单地说行业盈亏，应该从整个行业的盈利能力来看该行业的盈利状况。”该业内人士说，“一些项目的物业公司在小区质保期过后，无利可图时选择退出，这也加重了后续接手物业公司的负担。”

　　那么，我市物业行业整体是盈利还是亏损呢？

　　“物业公司是以盈利为目的企业，又不是慈善机构，要是都亏损，哪能有这么多。”一家物业公司的管理人员告诉记者。据多位业内人士透露，单从物业公司的主营业务看，确实90%以上的物业公司在亏损，但大多数物业公司的收入绝对不只主营收入，还有看不到的其他收入。

　　最重要的收入就是房地产开发公司对物业公司进行补贴。一些房地产开发公司为了创品牌，增加项目销售，不计成本地提高物业服务，而物业公司就是自己的子公司，财务根本就没有分开，亏损多少补贴多少；即使物业公司是招标而来的，双方也会在合同中约定：每月或每年，开发公司要给物业公司补贴多少费用。不然，明知道从接手开始就要亏损的物业公司不会贴钱提供服务。

　　另外比较重要的收入就是部分物业公司收取小区车位费。比如，高新区某小区，有700多个停车位，每个车位，物业公司每年向车主收费960元，那么一年小区的车位费就可以收取近70万元。还有业主在装修时，个别物业公司违规收取的五花八门的费用，比如装修保证金、垃圾清运费、电梯运料费、装修工人管理费、装修公司入门费等等。如果业主不了解相关规定，没有人向管理部门投诉，这笔费用也是物业公司不小的收入。其他收入，如部分物业公司向进入小区收废品的收进门费；在小区公共部位搞一些广告，收取一定的赞助费等。有的物业公司还有自己的房子供出租使用，每年的租金也是一笔可观的收入。

　　

　　如何走出亏损困境

　　不管物业公司整体上是不是盈利，但仅根据主营收入来看，我市的物业公司的确存在行业性亏损。那么如何破解亏损难题呢？

　　“开发商应该提高房屋建筑质量，按照规划完善小区配套设施，必须通过综合验收后才可办理入住，才能为将来的物业管理奠定良好的基础。”市房产局物业处的一位工作人员说。

　　其次，物业公司应该拓宽经营渠道，提高盈利能力。该工作人员建议，物业服务企业应在做好本职服务的同时，进一步创新发展思路，结合业主对物业服务多方面、多层次的需要，广开渠道，提供选聘钟点工、清洗衣物、发送报纸、设立便民早点等收费服务项目。此外，物业服务企业还应下大气力练好内功，创出品牌，这样可扩大市场占有规模，开拓延伸业务。物业公司的员工要有这样的观念：客户上门是给大家送工资的，要微笑服务，要善待业主。只有业主对服务满意了，物业收费率才会上升。此外，广大业主也应该不断增强花钱买服务的意识。　　

　　该工作人员还表示，亏损并不能成为物业公司违法经营的挡箭牌，任何一个行业如果不在法制的天空下规范地运作，那么它的违法成本会很高，将危及整个行业的发展。市场经济讲究优胜劣汰，在行业的发展中必然要经过一个洗牌过程，阵痛是必然的，但任何时候都不能忽视法律的力量，要在法律许可的范围内赚取阳光下的利润。