购小户型者受益最大

普通住宅新标准在新政实施前一刻终出台 由限制单价到限制总价

□新标准出台后，许多小户型将\"摇身\"变为普通住宅。

人们期盼已久的普通住宅新标准终于在房产新政即将实施的前一刻公布了。昨晚，本市四部门联合发文，明确自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

业内专家分析，新标准受益最大的是内外环间单价较高，但户型较小的大量住宅，体现了对资金实力有限的首次置业者和刚性需求购房者的支持。

将新旧两个标准对比分析可以发现，新标准的\"最终底线\"似乎并未放松。按照旧的标准，户型140平方米以下，内环内单价17500元/平方米，计算可知总价最高正好为245万元。但业内人士普遍认为，新标准执行后，大部分市中心的小面积房源将会\"松绑\"，包括长宁区、静安区等。

\"新标准显然鼓励买小户型的房子\"，易居臣信分析师付琦说，比方说内环内购买户型小于140平方米，则单价就可以突破原先的17500元/平方米的限制。比如购买内环内90平方米的小户型，则单价可以放宽到27222元/平方米。由此市场上符合普通住房标准的房源有所增加。据易居臣信市北区域总监葛屹介绍，新标准执行后，市中心的小面积房源将大量松绑。比如达安花园一套105平方米的房子，成交总价为230万元，旧标准因单价超标而归入非普通住宅，执行新标准后，因其总价在普通住宅的范围内，故符合普通住房标准，扩大了\"上海房产新政14条\"的适用范围。

新标准的总价标准，效果是放松了中小户型的单价限制，最终目标在于鼓励购买中小户型，由此也可以增加开发商开发中小户型的积极性。

什么样的房子\"非转普\"？

新标准公布后，已经\"朝思暮想\"一个多星期的购房者究竟能得到哪些实惠呢，又有哪些非普通住宅通过新标准，能\"摇身一变\"成为税费较为低廉的\"普通住宅\"呢？上海中原地产副总经理陈宇珏告诉记者，从二手房方面来看，这些受益房源应该集中在内外环间。

根据原来的普通住宅标准，内外环间的房源，必须得满足140平方米以下，单价低于1万元，才可以被认定为\"普通住宅\"，享受税收优惠。随着房价的水涨船高，在内外环间已经很难再找到这个价位的住宅了，房龄在20年左右的老公房单价在1.2万元以上的比比皆是。而现在标准改为\"总价140万元以下\"后，就可以使一大批单价较高的小户型住宅\"解套\"。而这些房源，预计将会在未来一年的房产市场上比较\"吃香\"。

\"原本按照单价计算的话，在市中心哪怕20平方米的亭子间都会被算作\'非普通住房\'，这是很可笑的。\"陈宇珏说，新标准出台后，受益面最大的恐怕就是内外环间面积在90平方米以下，单价在1.3万元-1.5万元左右的小户型房源，如今他们统统\"非转普\"，估计这些房源在11月后交易量会进一步提高。

不过，从整体上来看，受益面最广的还是外环以外的房源。

21世纪不动产上海区域市场中心对9月全市成交的二手住宅进行抽样统计，在调整前符合普通住宅标准的套数占比为24.38%，调整后这一数字为50.41%。

什么样的房子\"普转非\"？

新标准出台后，不仅有大量现在的\"非普通住宅\"转化成了\"普通住宅\"，也有可能有小部分原本的\"普通住宅\"反而变成\"非普通住宅\"。不过，这个数字会大大小于\"非转普\"。

此外，旧的普通住宅标准纯粹以量化指标来判定，新的普通住宅标准则由\"容积率1.0以上\"变成了\"五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等\"的定性判定标准，在不放宽原有容积率标准的情况下，也补充了量化标准的一些不足之处。例如，对5层以下的\"叠加别墅\"、\"花园洋房\"等类别墅住宅物业就有了准确的定位：非普通住宅（在旧标准下，此类房源可能满足三个指标而成为普通住宅），鼓励了集约型的土地开发、住房消费行为。