户型选择价值评估分析（一）

简单地讲，户型就是房子的室内布置；但实际上，如果不考虑外在的环境影响因素，单纯的室内布置是没有意义的。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
1.房子朝向：°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
在中国北方地区，太阳一年四季都是在南面的，朝北的房子基本上是见不到阳光的，因此选择朝南的房子就显得非常的重要。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
广东的大部分地区地处北回归线以南，太阳冬天在南面，夏天在北面，南向的房子冬天日照时间长，夏天日照时间短，所以是冬暖夏凉，而北向则刚好相反。而深圳位于东南沿海，多刮东南风，因此南偏东的房子是深圳地区最好的朝向。西向的房子因其强烈的太阳“西晒”则普遍不被人看好。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
一般讲选择房子朝向的优先次序依次如下：°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
东南 〉 正南 〉 西南 〉 正东 〉 东北 〉 正北 〉 正西 〉 西北°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
这是充分利用自然资源的一种选择。而在香港及国外的一些发达地区，人们已经习惯与完全用人工方式（空调、室内照明系统等）来取代自然资源，这时，房子的朝向就变得不那么重要了。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
多数情况下基于建筑的整体设计，一套房子不可能所有厅房都是朝南的（目前备受开发商与购房者推崇的南北通透的板式结构，就是既有南房又有北房的），在这种情况下，应优先选择主人房与客厅是朝南的，至少也要确保主人房朝南。因为毕竟主人房是固定停留时间最长的场所，充足的日照能起到强烈的杀菌与消毒作用。对身体健康大有好处。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
2.景观、位置：°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
即使是相同户型的房子，在小区的位置不同其价值也是不同的，因其所拥有的景观资源不同。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
景观分为小区（人造）景观与自然景观，优秀的自然景观（山边、海边、湖边等），通常是具有地理上的唯一性的，除了带来良好的视觉效果外，还能大大改变生活环境（空气清新、气温怡人等）。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
在景观与朝向之间进行选择时，一般遵循以下先后顺序：°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
自然景观 〉 朝向 〉 小区景观°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
但必须要注意的是，有些自然景观是可能发生改变的（比如：移山与填海等），这一点在选择时必须先了解清楚。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
3.容积率：°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
楼盘的容积率过高，则意味者，人均拥有的公共面积变小。有时甚至导致楼间距过近，影响视野。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
通常认为，高素质的楼盘，其容积率不应大于3.°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
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4.楼层：楼层也是影响通风、采光的一个重要因素。对于高层来讲，楼层越高，其通风，采光性能也将会越好；而对于不带电梯的多层建筑，则通常是第三层与第四层为最佳。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
另外，还必须考虑，如果楼层过低，可能有被遮挡的状况发生。°c©U3,²$?bbs.xpchina.com??·où2Èm÷
5.使用率：使用率就是套内建筑面积与总建筑面积的比率。若是以总建筑面积定价，使用率会变得更加重要。如果使用率过低，则意味着你买相同套内面积所附出的代价就越大。

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