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二手房交易按评估价征税

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-05 01:01:49


正文:二手房交易按评估价征税 二手房交易按评估价征税

二手房交易按评估价征税可能于10月出台,市场人士认为

  “评估价冲击波”并不可怕

  深圳市地税局有关人士透露,我市可能于10月份开始在二手房交易中按评估价征税。与两年前就开始的传闻相比,政策的最终出台意味着预期中的“第二只靴子”落地,那么,“第二只靴子”会对深圳二手房交易市场带来怎样的影响呢?昨日,记者走访市场,并采访了有关专家、业界人士以及部分市民。


  二手房交易量连续下滑

  近两年来,市场上就不断有传闻,称我市将按评估价向二手房交易征收增值部分的个人所得税。特别是今年5、6、7三个月,传闻愈盛。受此影响,二手房市场交易量大幅波动。

  市房地产研究中心今年1~8月深圳市房地产市场分析报告显示,8月份,全市二手房成交较7月下降了26.39%。在成交套数方面,泛城租售网昨日公布的一份统计显示,8月全市二手楼成交套数相比7月环比下降42.3%,其中,福田、南山、宝安、龙岗分别下跌55%、67%、43%、46%,罗湖、盐田分别上涨65%和22%。在成交面积方面,受新合同实施影响,除罗湖较7月有所上升外,福田、南山、盐田、宝安、龙岗纷纷下降,相比7月跌幅分别为55%、 68%、32%、33%、46%。

  现在,二手房交易按评估价征税的政策终于明确,市地税局有关负责人对媒体表示,目前二手房估价系统已报市政府,预计下个月就会实施。这一政策终于正式到来,也使得人们的担心越来越重:实施之后,深圳是否会像国内有的城市,出现二手房成交量大幅下降甚至一段时间成交为零的局面?市房地产研究中心副主任王锋认为,这一担心是多余的,按评估价征税之后,不会出现交易量大幅下滑的局面。房地产市场与股市一样,供求关系的不明朗,会导致市场出现震荡。而一旦政策和供求真正明朗之后,市场就不会出现震荡。他说,对于这一措施,其实市场已经有了充分准备,人们在心理上都已经对此进行了消化。最近一段时间二手房交易量减少,本身就是多种政策预期下市场的一种反应,也说明市场有了承受力。王锋说,“明朗是一件好事,由预期到现实,反而会使市场更加有序地运行,对炒家也是一种压力,能有效地抑制市场上的炒房行为。”

  抵税政策使税负大大降低

  其实,按评估价征税这一政策,我市已经在龙岗区试行了一年,有关人士表示,从目前实施的情况看,这一政策是成功的,并未对市场造成大的冲击。担心这一政策实施后成交大幅下降的人士认为,按评估价征收房产增值部分20%的所得税,与目前相比,会大大加重买卖双方的负担,但是,市场有关人士表示,20%看起来是一个不小的比例,但由于实施政策中规定有一系列可以抵税的部分,因此,人们实际负担的税费比例远比想像中的少。世华地产布吉按揭部经理覃丽莉在龙岗布吉从事地产中介多年,也经历了龙岗试行按评估价征税的全过程。她说,2006年6月开始,龙岗开始严格执行按评估价征税,登记部门的电脑中会有每个楼盘的评估价,这个价格也随着市场的波动随时调整。刚实行的时候,连中介都不知道该怎么做,相互观望,因此开始的确有一段时间成交量很少,但是,她说,“不是由于政策的原因,而是因为我们不知道该怎么做。”后来,地产中介弄清楚了相关程序,效率也越来越高,成交也没有因此而受到影响。她说,现在二手房交易的登记过户价与实际成交价基本接近,而且在统一使用规范合同后,市场得到了规范,操作起来更为可行。覃丽莉说,其实按评估价征税不会如人们所想像的那样大幅度增加税负。她介绍说,根据政策,有许多项目可以抵税,其中包括装修费,可以按总房价的10%计算;营业税可以全部抵个税;其它还包括按揭供楼的利息、买一手房时的税费、公证费等等,加起来是一笔不小的数字。她算了一个账。比如一套房子增值20万元,如果供楼三五年,利息会有五六万元,营业税也会有2万左右,装修费也会有几万元,加上买新房时的税费等等,总数会有10万元。她估计,抵税部分至少可抵掉50%以上的个税,所以卖房者实际上负担的比想像中的少得多。



  市场会有一个适应的过程

  结合布吉情况,覃丽莉认为,按评估价征税实施过程要循序渐进,给市场一个适应过程。她建议,刚开始实施的时候,评估价不要定得太高,可以走一个价格由低到高、循序渐进的过程,让人们一点一点地接受。这一政策对房价是否会有影响,记者采访的市民看法各异。一位姓林的小姐认为,按评估价征税,房价会在一定时间内降下来,“税费增加会使买方增加持币观望的心理,部分投资业主会抛盘出售,以后几个月会有相对低于市场价格的二手房入市,价格会下跌”。不过,市民刘先生认为征收个人所得税不会带来二手房价的下降, “二手房市场相对比较稳定,该买的买,该卖的卖,成交量会下降,但价格不会降”。杨小姐则认为二手房价可能会更高,征收的个人所得税会被转嫁到买方身上。

  相关数据

  深圳二手房价持续下降

  据有关部门统计,8月份,我市90平方米以上二手住宅价格比上个月下降7.0%,这已经是我市大户型住宅价继7月之后第二个月下降。

  与此同时,我市90平方米以下住宅价格也连续在7、8两个月走低,分别比上个月下降2.1%和2.0%。

  世华地产昨天公布的一份报告显示,近几个月,深圳二手楼市场在一系列调控政策的影响下,进入市场观望期,二手房均价出现波动,成交量大幅下滑,成交物业类型也有一定变化。7月份以来,90平方米以下住宅的全市总体均价出现下降。

  通过对全市17个热点片区90平方米以下的住宅价格进行长期监测并结合公司的成交数据,世华地产的报告显示,7月份全市二手房买卖成交均价为每平方米 1.16万元,比6月下降2.2%,8月为1.09万元,比7月下降5.4%。其中90平方米以下住宅7、8两月均价分别为每平方米9888、9690 元,与上月相比分别下降2.1%、2.0%。

  全市六区房价涨跌不一

  据世华地产统计,从各个区域上来看,福田区90平米以下住宅均价最高,8月份为每平方米11749元,南山次之,为每平方米11567元。自7月份开始,90平方米以下住宅福田、罗湖、南山三区均价出现下跌,其中南山区的下跌幅度最大,与6月份相比,其8月份的均价下跌了约7%。不过,宝安、龙岗、盐田三区的均价却继续上涨。

  小户型住宅成交量上升

  世华地产研究中心的报告显示,在已过去的三个月,70平方米以下住宅成交有所上升,而71~90平米成交量比例则在下降。结合对二手楼市场的调研,可以发现30平米以下的单身公寓、31~50平米的一房、51~70平米的两房越来越受到市场的青睐。

  业内人士表示,造成小户型备受青睐的原因主要有两个方面:一方面是因为自7月开始,深圳大多数银行开始紧缩房贷,首付增加,面积较大的物业总价较高,买家所要承受的资金压力也较大,因此有部分客户转而选择资金压力较小的中小户型物业;另一方面,中小户型物业便于出租,租金回报率也相对较高,风险较小,也就更受投资客的青睐。

  中小户型住宅租金回升

  与7月份以来二手楼买卖均价出现微幅下降相反的是,中小户型租金水平却较为稳定,部分区域甚至有一定的上升,从而使全市的租金回报率开始有不同程度的上升。通过统计租金回报率发现,不管是90平米以下住宅还是90平米以上住宅,租金回报率都有所上升,8月份租金回报率分别为4.7%、3.4%。各个区域90平方米以下住宅中,罗湖区租金回报率最高,达到4.9%。

  虽然近期深圳二手房交易市场成交量出现波动,但有关专家认为,经过一段时间的适应后,深圳房地产市场会更加有序,更加稳定。

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