房屋登记办法释义　第二十七条

　　第二十七条 房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。 房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失申明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。

　　在补发集体土地范围内房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。

　　【要旨】房屋权属证书、登记证明的换发和补发。

　　【释义】房屋权属证书、登记证明在现实生活中难免会发生破损、灭失、遗失等情形，本条对房屋权属证书、登记证明的换发和补发分别作了规定。

　　一、换发和补发的理由

　　在第二十五条的释义中谈到，房屋权属证书、登记证明的功能不仅是反映登记簿记载的内容，更重要的体现在权利保护上。由于房屋权属证书只能由权利人持有，且权利人因处分物权而办理登记时需要提供权属证书，这等于为物权增加了一把锁。而权属证书的灭失、遗失则意味着物权减少了一把锁的保护。从另外一个角度上说，权利人自己处分物权时，也将因为缺少权属证书而无法登记，无法行使自己的物权。预告登记证明和在建工程抵押登记证明也存在着类似的情形。

　　二、换发和补发的程序

　　对于换发，并不设置什么门槛，只需收回原房屋权属证书、登记证明。但对于补发，就要有一定的程序来体现权利保护的代价，使补证实现保护功能，这就需要对遗失补证的事实先行公告。有的地方对补证环节非常宽松，申请人只需提供身份证明即可，不需经过公告程序，几天之内就可以领到补发的权属证书或登记证明。这样就不能体现该功能，因为只要冒充身份成功，就可以方便地取得补发的权属证书，使得权属证书的防护作用形同虚设，就如同用一把钥匙可以开两把锁一样，第二把锁只是摆设。

　　纵观颁发产权证的国家或地区，对补证多有公告的规定，如我国台湾地区《土地登记规则》第一百五十五条规定：“申请土地所有权状或他项权利证明书补给时，应由登记名义人叙明其灭失之原因，检附切结书或其他有关证明文件，经登记机构公告三十日，并通知登记名义人，公告期满无人提出异议后，登记补给之。”在澳大利亚昆士兰州，不动产权利人可以选择要还是不要领取产权证，但一旦选择了领取产权证，则因处分不动产而登记时就必须提供产权证，如遗失、灭失，也须经过登报声明后才能补领产权证，进而完成登记。

　　公告的目的有二，一是向真正的权利人昭示;二是向一般公众昭示。对于目的一，如果补证申请人是冒名顶替者，则通过公告使真正的权利人知晓，并在登记机构补发权属证书或登记证明之前，向登记机构提出异议，从而阻止他人骗取补发的权属证书或登记证明。对于目的二，由于处分物权的登记需要提供房屋权属证书，而房屋权属证书只有权利人持有，因此产生一种推定，即证书的持有人即为权利人。当权利人失去对证书的控制时，这种推定不仅对权利人有害，也对所有的潜在交易者有害，此时就应当推翻这种推定力，而公告即是推翻这种推定力的手段，从而防止他人拾取或通过其他手段获取原证后，利用原证进行各种非法活动。

　　在补发集体土地范围内房屋权属证书、登记证明时，由于集体土地所在的农村地区信息传媒相对较为不发达，农村集体经济组织成员接触报刊的机会不是很多，因此权利人在报刊上刊登的遗失申明不一定能够起到及时昭示的效果;相反，当地社区内部信息传递交流反倒更为便捷，因此，本条规定，在补发集体土地范围内房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公示。

　　补发房屋权属证书、登记证明，登记机构应当在登记簿中予以记载。这是因为，如果不予以记载，就不能解决原证的失效问题，不能实现补证的目的。对于表征权利的房屋权属证书和登记证明，应当保证其唯一性，这就要求登记机构在补证以后，在登记簿上记载补发的事实，包括补发的证号。登记簿对补证的记载，同样也是一种公示，是一种更权威、更持久的公示。

　　原《权属登记管理办法》规定的补证程序，先由权利人登报声明遗失作废，再向登记机构申请补发，登记机构还要做出补发公告，公告满六个月无异议的，才能补发，程序较为繁琐，尤其是公告期长达六个月，这是从保护权利的静态安全来考虑的。由于处分物权的登记需要房屋权属证书，因此在领取补发的证书之前，权利人处分物权其实受到了限制，反而不利于权利人。而当今的趋势是保护动态安全，保护交易安全。因此公示时间不宜过长，但也不宜太短。鉴于各地的实际情况不一，《办法》没有规定统一的时限，由各地登记机构自己掌握，一般来说，不宜短于一个月，也不宜长于三个月。

　　补发的证号应当不同于原证。但在实务操作中有登记机构对补发的证书给予原证相同的证号，其理由是，许多重要的具有法律效力的文件(如抵押合同)中已经记载了原来的权属证书号，证号的变化对当事人不利。此时，在登记簿上注明“补发”有利于登记机构识别持已失效的权属证书申请登记的不法行为;在权属证书上注明“补发”有利于提示交易相对人该证经过补发，有利于相对人辨别是否为现时有效的证书。

　　【案例】

　　甲家中失窃，房屋所有权证和身份证同时被盗。甲申请补办了房屋所有权证，证号与原证相同。登记机构未在登记簿上记载补发事实，也未在补发给甲的房屋所有权证上注明“补发”字样。窃得人乙利用甲的房屋所有权证和身份证，找到与甲长相酷似的丙冒充甲，向登记机构申请转移登记，将房屋过户在乙名下。登记机构未注意到补发的事实，为其办理了转移登记。甲向人民法院提起行政诉讼，要求撤销该转移登记。结果法院认为登记机构未尽审查责任，判决撤销该登记。此案的判决虽然与补发房产证不是直接的因果关系，但是，如果登记机构在登记簿中记载了“补发”字样，就能够在审查转移登记的过程中发现破绽，从而避免错误登记结果的发生。