出租屋被卖 出租人可以继续居住吗？

　　1、租赁房屋被卖，租房人有权继续居住吗?

　　我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”由此可见，租赁房屋被卖，租房人有权继续居住。

　　2、买卖不破租赁原则的适用条件

　　买卖不破租赁原则，是指在租赁关系存续过程中，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可主张其承租权，此即所谓对抗力。我国《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”我国《城市房屋管理办法》第十一条亦规定“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”因此，在租赁关系存续期间，租赁物发生物权变动的，承租人依旧可以对新的受让人主张租赁权。

　　3、买卖不破租赁原则的例外情形

　　在适用买卖不破租赁原则时仍存在例外情形，《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”据此可以得出，若是“先租后抵”的情形，依然适用买卖不破租赁的原则;但是，若是“先抵后租”的情形，无论出租人是否告知承租人租赁物已被抵押的事实，都不适用买卖不破租赁的原则，即租赁权不能对抗抵押权的实现。