未经验收合格的房屋能出租吗？

　　我国过去的司法实践认为，出租未经消防验收的房屋，租赁合同一律无效，2004年最高人民法院还下发《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》表明该观点。但是，随着司法实践的深入，最高人民法院意识到，已建成的房屋价值较大，且未经消防验收不等于消防验收一定不合格，如果将此类租赁合同一律认定为无效，有损经济效率原则。因此，2009年9月1日实施的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》)第8条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，如果导致租赁房屋无法使用，则承租人有权请求法院解除租赁合同。

　　该《司法解释》的意思是，出租未经消防验收的房屋，如果该房屋实际上符合消防安全，可以安全使用，即便未经消防验收，法律可以认为租赁合同有效，但是，承租人在房屋无法使用时(例如，消防机关发现该建筑未经消防验收，采取强制措施导致房屋不能使用)，有单方解除合同的权利;如果该房屋存在重大消防安全隐患，则从一开始就不能安全使用，因此这类房屋自始不能出租。

　　注意：

　　(1)城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。

　　(2)未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。

　　但是，《解释》第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

　　(3)违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效;但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。