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如何界定出租人适租义务的范围?

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2016-07-09 13:21:44

  一、房屋出租人的法定义务内容

  根据《合同法》的规定以及租赁合同的特点要求,概括起来出租人对于承租人应负担如下法定义务:

  1、交付义务。《合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此,出租人的第一义务是按合同约定交付租赁物,由承租人对租赁物进行占有、使用和收益。

  2、适租义务。出租人应保证出租的房屋在租赁期间符合约定用途,让承租人通过使用租赁物业实现合同约定的使用和收益目的,例如约定以营业为目的而租赁房屋的,出租人不得交付仅适于居住而不适于营业的房屋。

  3、维修义务。《合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”,即在双方没有就房屋维修另行约定的情况下,出租人应当履行房屋的维修义务,如果出租人未履行维修义务的,则承租人可以自行维修,维修费用由出租人承担。

  4、权利瑕疵担保义务。房屋租赁期间,出租人应保证对租赁房屋享有出租、处分权等权利,若因第三人主张权利,致使承租人不能对正常使用租赁物的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

  5、租赁物的瑕疵担保义务。出租人应保证租赁房屋无瑕疵,若租赁房屋危及承租人的安全或健康的,即使承租人在订立合同时明知该房屋质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

  二、保证租赁房屋符合约定用途的范围界定

  (一)关于房屋的一般用途

  首先,房屋用途主要分为住宅、办公、工商业、仓库等,这些用途属于类用途,是根据土地使用权而决定的,在房屋产权证上一般均会清楚标明。

  其次,在租赁合同中,承租方使用物业的具体用途,只要土地使用权用途是商业,并按商业建筑的要求建设、装修,经有关部门审查合格,则其就是商业类房屋,但承租方可能用作商场、餐饮、浴足等。

  再次,房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用,因为具体用途还取决于许多房屋以外的因素,例如公安、卫生、消防等部门对于特殊生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。

  (二)出租方应慎重约定房屋用途

  出租方有义务保证房屋能作约定的用途,所指的应是类用途,而不是承租方具体的使用用途。

  首先,出租人所能保证的应是房屋符合某一类用途的要求,而对于房屋以外的因素出租人并无法保证,并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者,也即是承租人而言。

  其次,如果在合同中直接约定房屋的具体用途,那就可能会被认为出租方有义务保证承租方能按具体用途使用,会给出租方造成不必要的责任,甚至是巨大的损失,在实践中就出现了因约定为具体用途而使出租方受损失的情况。

  再次,出租方在签订合同时的房屋用途应与房产证上所列房屋用途一致,而不是写具体用途,如果双方同意在合同上对具体用途作出约定,那么也应在合同中注明双方的权利和义务。

  三、租赁合同中关于装修的具体条款应如何约定?

  1、明确约定出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造,如果同意则装修或改造的条件、标准方案等,同时应约定违反装修约定时应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。

  2、对于房屋交付时的现状及附属设施、设备应以交接文件加以明确,对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设,以及最后的归还进行约定。

  3、对于新装修或添设附属设施、设备,应明确约定租赁期满时如何处理,若合同提前解除或终止时又应做何处理。

  4、合同还应约定装修期限、装修免租期、装修保证金等。尤其是装修保证金,其作用可以防止承租人因装修造成房屋结构破坏,保证承租人履行装修条款中的义务。

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