物业叫苦：管理费十四年不变

晚报实习生 王伟康 现场图片

　　“我们家天花板漏水已经有两天了，怎么只见人来看，没见人来修呀？ ”、“我们这栋楼的群租你们到底管不管，简直就是不作为。 ”仅仅是泡一杯茶的时间，老李就接了三个电话。

　　每逢七八月，与小区物业相关的各类投诉格外多，本报114新闻热线在这两个月里接到居民对此的投诉也不下四十条。无独有偶，这些投诉都集中在有二三十年房龄的老式小区，而在记者调查时，这些老小区的物业公司也向记者大吐苦水。

　　老房现状 漏水、开裂、管道堵塞

　　地处徐汇中心地带，地理位置如此优越，吴阿姨却只是抱怨这套有二十多年房龄的老公房。上周，吴阿姨家的墙顶又漏水了，还渗到了楼下。连夜打了四五回物业电话，得到的都是“马上来，马上来”，这一拖就拖了三天，吴阿姨心急如焚。

　　记者赶到吴阿姨的小区，正赶上维修工带着工具上门来查看情况。据工人介绍，吴阿姨家已经是今天第三户人家了，他忙得连午饭也没吃。

　　物业李经理告诉记者，这个小区房屋已经有26年房龄了，不少公共管道已老化，除了漏水外，楼房墙面开裂也是一个大问题。 “我们只有三个人，轮班也轮不过来，居民报修只能是按轻重缓急，分批上门维修。 ”

　　李经理坦言，并不是物业不愿意增加人手，问题的关键在于公房物业费实在太低，“每个月六七元的物业费还不够平衡物业公司的支出，还有个别居民不缴的，这让我们怎么增加人手。 ”李经理说，工资、房价翻了几番，但这物业费却无论如何上不去。

　　记者调查 物业对老小区满腹怨言

　　针对物业纷纷叫苦的情况，记者决定对上海部分老小区做一个调查，到底是物业得了便宜卖乖，还是真的日子难过？

　　普陀区的管弄新村，22年的房龄，绿化没有统一设计，路面也不太平整。据该小区的物业介绍，管弄新村有17万平方米左右，而所收取的物业费是按照国家1996年的标准。当时，国家规定开始每月缴纳物业费用于楼房管理以及维修，费用则是按照面积与层高的不同从3.5元至7.5元不等。

　　“这个价格已经14年没有变动过了”，作为小区的物业，中山物业有限公司的孙经理无奈地说，“即使是这样，我们在小区里安排的人手也没有变化，仍旧是保洁员14个，门卫和巡逻总共32个人。”虽说物业费没有涨，但这些人员的工资并不能14年不变。“现在靠收点停车费还能勉强维持，但停车费是有限的，再这样下去，我们估计做不下去了。 ”

　　物业经理 停车费贴补是“潜规则”

　　涨价，业主不愿意；不涨价，物业只能削减人手。于是越来越多的老公房物业陷入两难境地。

　　记者采访时，接到一物业公司副总经理孙先生的电话。作为一家拥有二级物业资质的公司，他们所管的辖区中有不少属于老式公房，对于因物业费而产生的纠葛，他是深有体会。他表示，这种情况是物业的 “死穴”，不过，物业也有相应的“潜规则”来应对。

　　为了收支平衡，物业公司只能通过出租费、停车费以及广告费来赚取公共资金。其中主要是依靠停车费以及广告费补贴。按规定，这些公共资金都需要纳入业主委员会的维修基金。但实际上，大部分物业都不会这样做。

　　孙经理解释说，“如果进了业委会的维修基金，审核会非常耗时。所以，这部分钱，物业都会直接使用于平时的维修中，而不会放进维修基金中，要不然急修的时候根本拿不到钱。 ”

　　资深人士 少数物业已开始“甩盘”

　　徐汇区调解委员会副主任陈世福告诉记者，上海市现有老公房面积占全市40%左右，每周几乎都有不少关于老公房物业的投诉。自从1995年上海市房地局、房改办推出针对售后公房房改政策后，至今公房以及售后公房的物业费都未曾改变。然而，物业人员的工资却早已翻了两番。

　　“由于物业费太低，小区保养支出又高，不少物业甚至开始‘甩盘’，不做这些老公房的物业管理。 ”陈世福表示，现在如徐汇区等一些财政较为宽裕地区，开始针对这些老公房的物业进行补贴。不过，单靠政府补贴无法从根本上解决公房管理的问题。