台籍业主拖欠物业费水电费 “叫板”业主大会资格

家住上海延安西路某大厦的台籍业主杜先生夫妇，因拖欠物业费和水电费，被小区物业公司告上法院。杜先生却辩驳小区业主大会不具备签订聘用物业公司的主体资格，《物业服务合同》不能生效，只愿意支付必要费用。近日，上海静安区人民法院对该案件作出判决，由杜先生夫妇支付仲量联行测量师事务所(上海)有限公司(以下简称：仲量公司)支付从2005年4月至2007年3月所拖欠物业费16741.20元；支付从2005年4月25日至2007年2月24日期间的水电费9870.94元。

座落在延安西路上某大厦属综合楼，建筑总面积为32088.36平方米，其中住宅面积为2.8万多平方米，商场面积为4000多平方米。该大楼内每月所产生的水电费，由水电部门按整幢大厦的水电表统一计算收费，大厦各业主消费水电费用按每户安装水电表抄见数计算，以民用标准收取费用。杜先生夫妇自2005年1月25日至2007年2月24日期间，实际消费水费1447.50元，电费9234.60元，其中2005年4月24日以前发生的水电费合计为917.44元。

2007年4月26日，仲量公司起诉到法院，称杜先生夫妇系该大厦内的业主，依据与业主大会签订的物业服务合同，按每月每平方米5元向业主收取物业费，业主应每月交纳物业费及水电费。但杜先生夫妇自2005年3月起未支付物业管理费，并未支付自2005年1月至2007年2月期间的水电费，给小区物业管理造成了不良影响，要求杜先生夫妇支付欠付的物业管理费17,438.75元，水电费10,682.10元。

法庭上，杜先生夫妇则辨称，小区业主大会不具备民事主体资格，不是签订物业管理服务合同的主体；其次选聘物业公司，应当通过业主大会，在超过三分之二业主大会有表决权业主的同意下形成决议，授权业主委员会与被选聘的物业公司签订合同。仲量公司无证据证明《物业服务合同》经过该程序而签订，签订的《物业服务合同》不能算生效，仲量公司要求自己支付物业管理费无依据，鉴于仲量公司确实为小区提供了服务，同意支付一些必要的费用，但其中超过二年的费用，已过了诉讼期限则不予支付。

法院查明，2003年5月23日，该小区业主大会成立，虽未与仲量公司签订物业管理服务合同，却延续仲量公司物业管理服务。2004年1月12日，业主委员会通知仲量公司继续履行前期物业管理合同。2006年9月29日，小区业主大会与仲量公司签订《物业服务合同》，业委会负责人委托该会成员在合同上签字，同时还提供了业委会就选聘仲量公司为物业管理企业向全体业主征询意见通知及公布征询意见结果通知。确认仲量公司按酬金制收费形式收取物业费，住宅部分预收费为每月每平方米5元。而杜先生夫妇从2005年3月起至今未支付物业管理费，自2005年1月起至今未支付水电费。

法院认为，业主大会是物业管理区域内全体业主行使权利的机构，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责之一，业主委员会作为业主大会的执行机构，直接代表业主大会与其选聘的物业公司签订物业服务合同。现在《物业管理合同》上有业主大会印章及业主委员会负责人委托人签名，从合同形式上反映了业主大会的真实意思。至于业主大会选聘仲量公司为物业管理企业，是否需要小区全体业主三分之二以上同意，应由业主委员会承担相应责任。之前仲量公司就在该小区从事物业管理服务，形成了事实上物业管理合同关系，管理费支付标准参照前期物业管理收费及后来业主大会与仲量公司签订的物业管理服务合同约定。业主支付物业管理费属于预付形式，届时可由业委会统一与仲量公司进行结算。遂法院除对超过二年诉讼时效的部分金额不予支持外，作出了一审判决。