房地产开发企业与业主物业管理纠纷案

原告阳光有限公司于1992年7月8日与被告厦门大同开发公司签订了《“明光花园”房产买卖合同书》，约定于1993年10月30日前交付“明光花园”3楼建筑面积为1379.93平方米的商场（编号为331－334单位）成交价为港币3247375.79元。1994年1月8日，被告向原告发出通知，称在交付商场时，原告须一次性交付管理费，维修费，水电费合计港币710339元，并跟“佳美物业发展有限公司” “签订为期10年的物业服务协议”，并接受该物业发展有限公司单方所定的收费标准。

原告认为被告的行为明显违背了双方的约定，构成违约，为此，原告于1994年4月26日向厦门市中级人民法院起诉，请求法院：（1）判令被告立即向原告交付“明光花园”房产；（2）判令被告赔偿因延迟交付商场所造成的经济损失4228422.29元；（3）宣告被告擅自授权佳美物业发展有限公司对原告房产实施的管理及其制订收费标准为侵权行为，并承担相应责任；（4）判令被告承担本案诉讼费用。

厦门市中级人民法院经审理认为，原、被告双方所签订的房屋买卖合同有效。被告在建房期间因受恶劣气候的影响而延迟交付，属于便是延期。佳美物业管理“明光花园”符合建设部、国家工商局《关于房地产开发企业管理的通知》原告主张不能成立。法院判决驳回原先第二、三、四项的诉讼请求，被告应在本判决生效后３日内将“明光花园”３楼商场交给原告。

一审判决后，原先不服，上诉至福建省高级人民法院，经省高院人民法院主持，双方达成调解协议：（１）口头确认房产买卖和物业管理是两个不同的法律关系，发展商无权以任何问题为由描绘交房给买方，只要买方已经依约缴足应缴楼款；（２）鉴此，佳美公司支付５０万元人民币给阳光有限责任公司作为延迟交付的损失补偿；（４）物业管理费按厦门市物价局原定的每月１３元人民币计算（原佳美物业最初自定标准为４３元人民币／平方米）；（５）在业主委员会成立之后，大厦物业管理权移交给该委员会或其指定之机构。

评析：

在分析本案时，首先要确立存在何种法律关系，然后确定双方当事人享有哪些权利，承担哪些义务。如任何一方当事人违反法律规定，没有发行其应尽的法律义务时，其就应承担相应的法律责任。在本案中，存在着房屋买卖和物业管理两个不同的法律关系。在房屋买卖法律关系中，原告享有的权利是接受建成的房屋其义务是支付约定的房款，被告有义务及时交付房屋，当原告（即买方）已经依约缴足了应缴楼款时，被告即应交付房屋所有权于原告，而不得以其他借口进行推诿，包括以物业管理方面的任何为由拒绝交房给买方。对此千万的损失，违约方应赔偿对方因此而致的损失。在物业管理法律关系方面，由于当时我国尚未有明确的商品房售后物业管理法规，厦门市政府也没有作出相应的规定，诉争合同又没有约定由何人来管理。因此，开发商（被告）在将房屋交给业主之时，就涉及谁来管理该楼。在合同未约定，法规又没规定的情况下，被告授权一家物业管理公司来管理该楼，当时并没有违反任何法律法规的规定。

在双方发生纠纷后，可以采取多种方式来解决争议。首先当事人双方可以进行协商，在合法、合理的基础上，解决双方的纠纷。在协商不成时，双方还可以进行调解、仲裁和诉讼。在本案中，双方进入了诉讼程序，在一审判决后，原告不服，又上诉于福建省高级人民法院。在省高院主持下，双方最后达成了调解协议。调解协议达成后立即发生的法律效力以后双方不得再就此事提出诉讼，至此，双方维护了自身的合法权益，承担了自己应负的法律责任。