浅析房地产估价行业对城市土地集约利用的推动作用

随着我国城市化和工业化进程的加快，城市土地资源供给的刚性与土地需求的弹性之间矛盾日益突出。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》，乃至党的十七大报告中都一再强调，要实行强化节约和集约用地政策，集约利用成为中国城市土地可持续发展的必然选择。在我国城市土地利用方式由粗放外延向集约紧凑型转变过程中，加强有关城市土地集约利用的研究，尤其是强化城市发展有关行业与城市土地集约利用的关系研究，探讨如何发挥各行各业的集约潜力及其对集约利用的服务与推动，可有效地提高城市土地集约利用水平，实现城市土地资源优化配置，促进城市可持续发展，成为一个富有创新意义与现实需求的研究领域。本文即专门针对与城市地产市场紧密联系的城市房地产估价行业如何有效地服务与推动城市土地集约利用进行探讨，力图明晰二者关系，强化有效互动。

一、我国房地产估价行业的发展概述

为了适应房地产市场发展的要求，1993年和1994年，国家人事部和建设部分两批认定了346名房地产估价师，由此拉开了我国房地产估价行业规范发展的序幕。在国家有关部门的推动下，经过广大房地产估价机构和估价人员的共同努力，我国房地产估价行业快速发展，取得了很大成绩。

“没有规矩不成方圆。”房地产估价行业快速发展的这十几年中，以《城市房地产管理法》为基础，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等规章所组成的法律法规体系得到了逐步完善，房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度，成为了国家的法定制度。与此同时，建设部适时制定并会同有关部门颁布了国家标准《房地产估价规范》，对于规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，保证估价结果客观、公正、合理，发挥了重要作用。

2000年6月，国务院提出了经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求。建设部大力开展了原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作。到2001年底，脱钩改制工作基本完成，原有的房地产估价机构已经改制成为由注册房地产估价师个人出资设立的有限责任公司或合伙制企业。脱钩改制推动形成了一批与现代企业制度相适应的房地产估价市场的主体，统一开放的房地产估价市场的得以快速形成。与此紧密结合的是，建设部早在从1999年就开始逐步把有关职能向中国房地产估价师学会转移，行业自律工作逐步与国际接轨。目前在中国房地产估价师与经纪人学会的统一领导组织下，以近3000家具有各级资质的房地产估价机构为主体的房地产估价行业自律作用日益强化。

作为20世纪90年代蓬勃发展起来的行业，房地产估价业逐渐发展壮大，并向专业化、规范化和多元化方向迈进，不仅已经成为推动整个房地产业健康有序发展的重要力量，而且对国民经济的健康有序发展发挥着重要作用。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产估价服务领域逐步拓宽，由起初主要服务于房地产交易管理，到目前在房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、土地有偿使用、房地产转让、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询等方面已经发挥了越来越重要的作用。房地产估价行业在影响社会发展中的权重日益加强，共建和谐社会的大潮中房地产估价行业肩负着巨大的使命与责任。

二、城市土地集约利用的内涵

土地集约利用是人们根据有限土地资源的市场供求关系，城市发展需要，以及不同的土地经济、生态、适用性，对其进行科学规划，优化配置，集约高效地利用，以较小的投入和最小的资源消耗，取得最大的土地产出和土地利用效益。城市土地作为城市社会和经济发展的基础，是最具有活力、增值潜力最大的国有资产，更是政府可以直接经营运作的高效资本载体。城市土地集约利用的本质内涵，就是充分挖掘城市土地资源经济供给潜力，走内涵式发展道路，使城市土地投入产出比和土地利用效率最佳。自然地理与环境、城市区域空间发展、城市经济模式、城市人口与规模、土地使用制度与市场等诸多因素均会对城市土地集约利用产生影响。综合有关已有研究，笔者认为城市土地集约利用的内涵可以从以下几个方面阐述。

首先，城市土地集约利用是追求多个目标的统一。城市具有多种功能，包括社会功能、经济功能和环境功能，这些功能相互作用、相互促进、相互制约。城市土地集约利用的目的是为了充分发挥土地在社会经济发展中的作用，促进社会经济的发展，而社会的发展是一个社会、经济和生态环境协调发展的过程，所以我们在集约利用土地的时候不能单方面追求经济上的投入产出比。城市是人口聚集的地区，人们需要一个舒适、美好的生活和工作环境，我们更应该追求社会、经济和生态环境的统一，以集约来促进社会的发展。

其次，城市土地集约利用是一个整合集约的过程。整合集约是指集约不能单纯依靠政府的力量来完成，是一个政府控制与市场调节相互配合、有机联系、共同作用的过程，因此要充分考虑到影响政府作用和市场调节的各种因素。政府在土地集约利用中起着指南针的作用，引导土地市场健康、有序运转，这种引导主要表现在运用财政、税收、信贷等各种经济手段，制定引导企业空间行为的经济政策，以促进经济布局按照规划意图去落实；市场的作用主要是运用价格的变化来调节土地资源的供需，调节土地的储备和流通。市场信息反馈到政府部门，使政府部门不断改进自己的工作。所以，政府与市场在土地的集约利用方面各有优点，也各有不足，市场失灵时需要政府的干预和管制，来解决市场无法解决的问题，而政府作用效率低下时，就需要市场来调节，两种力量共同作用，缺一不可。

另外，土地集约利用还是一个动态的过程。土地集约利用应该充分考虑城市现代化过程功能的扩大，考虑土地集约利用的动态发展趋势。随着城市化的发展，人们的生产方式、生活方式和居住方式等方面会发生很大变化，所以为促进土地集约利用而制定各项政策措施时，要具有前瞻性，充分认识未来土地的需求，做好信息的反馈，根据需要不时改进政策措施，做到与时俱进。

最后，城市土地集约利用因城市定位和特点而有所不同，具有灵活性。我国幅员辽阔，省份和城市很多，每个城市都有自己的定位及发展目标，有些是工业发展城市，而有些则更侧重于旅游生态，城市与城市之间的经济发展水平也不一致。土地的利用方式不同与经济发展水平的差距，使集约利用土地的措施和方法不同，集约利用土地是一个必然趋势，但不是一个固定公式，应因地制宜。

三、房地产估价行业对城市土地集约利用的服务与推动

（一）房地产估价行业提供的地价评估服务对城市土地集约利用有深刻影响

地价作为一种经济杠杆，是国家宏观调控的第三只手，可以有效促进土地的集约利用。由于绝对地租的存在，迫使土地使用者把土地的租用数尽可能降低；并在所使用的土地上尽可能多的追加投资，以提高土地的单位面积产出率。土地使用者的主观趋利倾向在客观上促进了土地利用效率的提高。另外，地价会因供求紧张而进行弹性调节，最终影响到土地的供需量。不同区位土地价值的差别可以对城市土地利用功能的分异及强度的大小起着调控作用，从而对土地利用性质和利用强度进行调节，促进了城市功能分区及土地资源的优化配置，是土地利用集约化、可持续化的延续。在我国当前土地价格异化的情况下，国家可以凭借其对土地的垄断地位，充分发挥地价的杠杆作用，引导城市土地向高效、集约、持续健康的方向发展。

房地产估价行业作为向市场提供房地产价值评估咨询的中介单位，可以在基准地价更新、城市土地分等定级以及土地出让价格评估等方面向市场提供客观、公正的地价评估结果，为合理政府制定有关城市土地经营决策、积极引导城市土地投资趋向等方面发挥着十分重要的作用。

（二）房地产估价行业在城市土地的整合集约过程中发挥了重要作用

正如上文所述，城市土地集约利用是一个整合集约的过程，不能单纯依靠政府的力量来完成，是一个政府控制与市场调节相互配合、有机联系、共同作用的过程。这其中政府起着引导、管理的作用，而市场主要是运用价格的变化来调节土地资源的供需，调节土地的储备和流通。市场信息反馈到政府部门，使政府部门不断改进自己的工作。对城市土地集约利用关联最密切的市场信息即房地产市场。房价与地价的波动，能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况，因此成为调控房地产市场供需的有力杠杆，通过价格信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源集约、科学合理的利用。

房地产估价行业作为房地产市场中重要的价值评估中介服务行业，它对保障市场相关各方当事人的权益，维护房地产市场秩序，推动房地产市场健康有序的发展，建立完善的社会主义市场经济体制，起到了积极的作用。同时，在城市土地整合集约的过程中，我们也应该深刻的认识到房地产估价行业所发挥出来的巨大的间接推动作用，没有房地产估价行业的积极服务与推动，就不会有稳定有序的房地产市场，就难以有效地融合到城市土地整合集约的过程中，更好的服务于城市土地集约利用。

（三）房地产估价行业领域的多元化拓展了为城市土地集约利用的服务

在当今市场经济环境下，房地产估价行业开展单一的估价业务将难以维持生存，其发展逐步向多元化迈进。目前，诸多房地产估价机构以估价为切入点进入相关咨询服务业务等更广阔的领域，比如进行房地产市场的调查分析、投资评价、开发项目的策划评估、可行性研究，争做置业顾问和置业代理等。从房地产咨询、评估、经纪等领域，延伸到房屋置换、置业担保、房屋银行、装饰、装修、社区服务等方面，是房地产估价行业不断追求规模效益，多元化、集团化发展的必然结果。同时，集团化发展形式也增强了估价企业与相关企业的服务支撑和市场的占有能力。

土地作为城市发展的基础资源与资产，在城市发展中占有十分重要的地位。目前，我国房地产估价行业的发展也正是都集中在城市土地范围之内。城市规模、经济发展水平、产业结构、房地产价格、交通运输、技术进步等诸多因素时刻影响着城市土地集约利用的水平。而房地产估价行业的发展也正是融合在了这些影响因素之中。作为第三产业的重要组成部分，房地产估价行业的多元化、集团化健康快速发展，势必可以带来城市产业结构升级，对城市土地集约利用产生积极的推动作用。另外，房地产估价行业服务领域的日益专业化与多元化，对城市经济的蓬勃发展，繁荣与规范房地产市场起到了不可替代的推动作用，在这个角度来讲对城市土地集约利用也具有间接的推动。

总之，作为市场经济社会重要组成部分的房地产估价行业，迅猛发展的同时，不断的走上了专业化与多元化的道路，在积极服务与推动城市土地集约利用方面发挥了重要的作用。笔者学识浅薄，仅从二者的基本内涵与表面联系方面进行了粗浅的探讨，期望能起到抛砖引玉之用，为加强房地产估价行业与城市土地集约利用二者之间的联系与研究献上微薄之力。（资源网 / 吕晓）

2008年8月15日