房地产、土地评估常识

　　房地产、土地评估估价的基本概念

　　1、估价的内涵

　　估价----通俗地讲是指对某一特定估价对象形成价值意见的活动或过程。

　　房地产估价----是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　土地估价----就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某种土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。

　　2、估价对象

　　估价对象----一个具体估价项目中需要估价的房地产。

　　房地产----土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。

　　土地----是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。

　　通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物)两大部分。

　　估价对象的主要表现形态：

　　

　　3、行业标准

　　国家质监局《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)

　　建设部《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)

　　建设部、人民银行、银监会《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号文)

　　4、房地产估价与土地估价的主要区别

项 目

土地估价

房地产估价

价格的
定义

土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。

房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。

技术标准

《城镇土地估价规程》

《房地产估价规范》
《房地产抵押估价指导意见》

估价人员

注册土地估价师

注册房地产估价师

估价结果对应日期

估价基准日（估价期日）

估价时点

有效期

自估价基准日起年

自估价报告完成之日起年

估价对象

仅限于土地

土地、地上建筑物或房地产合一

估价方法

市场比较法

市场比较法（市场法）

收益还原法

收益法

剩余法

假设开发法

成本逼近法

成本法

基准地价系数修正法

基准地价修正法

路线价法

路线价法

标准宗地估价法

长期趋势法

估价原则

最有效利用原则

最高最佳原则

替代原则

替代原则

预期收益原则

合法原则

报酬递增递减原则

估价时点原则

供需原则

公平原则

贡献原则

谨慎原则

变动原则

　　5、估价方法与估价原则对照表(以土地估价为例)

评估方法

应遵循的估价原则

收益还原法

预期收益原则、替代原则、供给与需求原则、变动原则、协调原则、最有效使用原则

市场比较法

替代原则、变动原则、协调原则

基准地价系数修正法

替代原则、供给与需求原则、变动原则、协调原则

剩余法

预期收益原则、替代原则、变动原则、协调原则、最有效使用原则

成本逼近法

替代原则、变动原则、协调原则