居住起纠纷 分清责任人

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　　居住起纠纷 分清责任人

　　案例

　　业主王先生购买了某小区的一套房屋，并与开发商指定的物业公司签订了《物业管理服务协议》，办理了入住手续。但是不久王先生就发现，自己居住的小区又脏又乱，还经常丢失财物;隔壁邻居在阳台私搭乱建遮挡了自家的视线;房屋墙体还出现了裂缝……接踵而至的烦恼困扰着王先生，他多次找物业公司也未解决问题。一气之下，王先生以拒交物业费和银行按揭贷款对抗物业公司，结果被物业公司和开发商分别告上了法庭。王先生被判败诉。他百思不得其解，自己明明有理怎么还输了官司?

　　近年来，类似王先生这样的物业纠纷愈演愈烈。在很多小区，业主与物业不仅没有“主人”和“管家”的亲密，反倒成了“敌人”。在上周的免费咨询中，希望律师事务所的律师们就发现了几例典型的物业纠纷。今天，值班律师赵湘主任结合读者的提问，进行集中解答。

　　赵律师表示，问题出现后，业主首先应当冷静分析侵权方到底是谁。比如王先生遇到的问题里，小区卫生脏乱是属于物业管理服务合同调整的范围;而邻居遮挡视线属于相邻权纠纷;房屋质量问题则是开发商的违约责任。实践中，很多业主都把与开发商或小区其他业主之间的矛盾和纠纷统统转嫁到物业公司身上，致使激发了与物业公司的矛盾。

　　私搭乱建物业能劝不能拆

　　现实生活中，时常有个别业主为了一己私利而侵害其他业主合法利益的事情，比如业主王先生邻居的行为。受害一方往往会指责物业公司管理不到位。但实际上，物业公司只能按照物业合同的约定，采取劝说、警告等方法要求业主自行拆除，其本身没有强制拆除的能力。因此，对这种情况，业主只能起诉邻居，要求其排除妨碍。或者在签订物业合同时就约定，赋予物业公司代表业主起诉的权利。

　　房屋质量问题找开发商

　　碰到入住后房屋质量差、擅自更改规划、不按标准建设配套设施、面积缩水、公用面积分摊有争议等问题时，业主一般会以为物业公司是开发商指定的，也就该由其承担责任。实际上，物业公司与开发商尽管有着千丝万缕的联系，但它们在法律上还是相对独立的法人。遇到这类问题，业主要在取得相关证据后，追究开发商的违约责任。找物业于事无补。

　　律师提醒

　　举证服务差注重连续性

　　在对物业公司的服务不满意时，业主们大多以拒交物业费或房屋抵押贷款的方式对抗物业公司，但在绝大多数判例中，业主的方式更像是一种 “飞蛾扑火”般的抵抗。因为业主按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中必须履行的一项义务。不能因为物业公司的不作为、不履行义务或侵权等行为而以不按时交纳物业费用来作为对抗。

　　而业主要以物业违约提起诉讼就要提供确实的证据。取证时要注重在不同时间、不同时段采集多方面证据资料。比如要证明保洁不到位的问题上，可以持续一段时间取证，以证明小区的脏乱差是持续存在的。事实上，尤其对于这些服务现状的证据很难取得并被采信，因此必要时可以通过公证或权威部门的鉴定固定证据。

　　尽量成立业主大会

　　据了解，北京目前有3000余个小区，由2000余个物业公司管理。而成立了业主大会的小区只占14.5%，还有超过85%的小区没有成立业委会。律师表示，楼盘售出交付过半就可以成立业主大会，推选业委会。而成立业主大会之后，就由业主大会授权的业主委员会同物业公司签订合同，业主大会可以制定、修改业主公约;选聘、解聘物业公司;决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度等。

　　目前，北京市使用的物业服务合同示范文本要求签合同双方为业主委员会和物业公司，因此没有成立业主会的小区应该尽快成立业委会。值得注意的是，业主会与物业公司签订合同后，业主个人就不是起诉的主体了。

　　协商签订补充条款明确服务标准和收费

　　物业公司除了要遵守《物业管理条例》、《北京市居住小区物业管理服务标准》等相关法律法规及地方规章之外，还要遵守与业主签订的《物业管理服务协议》，其服务的内容和程度是根据物业服务合同的约定来确定的。违反了上述规定或约定而给小区业主造成了损失的行为就构成违约甚或违法。

　　物业管理服务事项包括有十个条款：综合管理;房屋及小区共用部位、共用设施设备日常维护;绿化;保洁;保安;存车管理;消防管理;高压供水;电梯;装修管理服务。业主在签订物业合同时要对其中的管理标准、管理权限、管理费的收支、监督检查和违约责任等条款一一审核，明确规定。对有特殊需求的服务项目可签订补充条款。如果认为物业有乱收费的嫌疑，首先要了解其收费依据，物业公司违反合同约定，擅自提高收费标准的，业委会有权代表业主要求物业公司清退。