避限购令房产中介出歪招 违规操作背后风险重重

　　3月2日，“榕十一条”正式出炉，作为“新国八条”落地福州的具体细则，二手房也被纳入了“限购”范围，这在福州二手房市场引起了不小的波澜，二手房成交量锐减的同时，不少中介公司不得不应对因为限购政策的变化引发的一些买卖纠纷。

　　最近，一些中介公司为了帮购房者避开“限购令”，歪招迭出：假离婚、移户口、委托延迟交易、更换产权人、补办社保等等。

　　然而，法律界人士认为，这些招数，在规避了“限购令”的同时，却存在很大的法律风险，购房者对此应该慎重。

　　歪招1

　　为了买房，先假离婚

　　风险指数：★★★★★

　　编辑点评 有道是：“假作真时真亦假”，莫沦为“赔了夫人又折兵”

　　为了应对“限购”，一些中介给买卖双方不少“建设性意见”。有房产中介提出，针对买方户口在福州(含五区八县市)，已拥有两套房产的，建议从婚姻状况方面作调整。“如果夫妻双方有一方名下有多套房产，有些客户会考虑解除婚姻关系，再购房”，福州一家中介公司的经理强调，这就属于购房者私人事情。

　　为避开楼市新政“假离婚”，这听起来有点无厘头，但是现实中却真有其事。福建世好律师事务所郑少芬律师告诉记者，在福州曾发生过因为购房“假离婚”引发的纠纷。据了解，去年银行实行严厉的房贷政策，二套房首付提至不低于50%，后又提到不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，停购三套房等。一些购房者为了购房，争取比较低的利率，采取“假离婚”方案。“碰到过两三个这样的‘假离婚’案子，虽然说是为购房假离婚，但是从法律上，夫妻双方已经解除了婚姻关系，就是真离婚”，郑少芬表示，有碰到过这类客户，夫妻先是“假离婚”后面却演绎成“真离婚”，财产分割、子女抚养问题没有明确，引发不少新矛盾。

　　歪招2

　　换产权人、延迟交易

　　风险指数：★★★★

　　编辑点评 “亲兄弟明算账”，如果产权人有问题，这账算得清吗?

　　“现在最简单的方法，就是变更产权人”，一家中介后期经理表示，把产权名字换成未被限购的亲属，这就可以规避“限购”新政。

　　据了解，此次新政出台后，一些交易未完结的单子碰到“限购”，买卖双方都不愿意解约，一些中介公司给出建议：买卖双方签署补充协议，推迟收件时间，或者是委托延迟交易。

　　据介绍，委托延迟交易即买卖双方找一个第三方，一般为买方亲属，到公证处做卖方委托第三方在合适的时间点进行产权过户的公证。“等到‘限购’解除，只要买方和第三方去办理过户手续就可以了，卖方不用去办理这些手续。而在操作中，买方支付了房款，可以入住房子，除了最后的过户手续，其他都没有影响”。

　　对此，郑少芬律师表示，更换产权人和委托延迟交易都有一定的风险。由于更换产权人，房子实际产权并非本人，一旦更换的产权人在婚姻、债务方面出现问题，或者是出现其他意外状况，该房产的产权权属问题就扯不清楚了。而委托延迟交易，买方虽然支付了房款，签了购房合约，但是未实际过户，房产产权实际拥有人仍然是卖方，一旦卖方出现债务等问题，其名下的资产可能被强制冻结，买方的权益无法得到保障。此外，“限购”解除时间无法预估，延迟交易也存在不确定因素。

　　歪招3

　　移户口或者补办社保

　　风险指数：★★

　　编辑点评 雾里看花，水中望月，你能分辨这变幻莫测的房价?

　　据介绍，“榕十一条”规定，买方产权人为福州市户口(含五区八县市)，以家庭为单位，在福州市最多只能购两套房产，第三套限购;买方产权人户口在八县市外(包括外省)，在福州市只能购一套房产，同时买方产权人需提供在福州市工作满1年社保证明或1年个人工资收入的纳税证明，若无法提供，则无法在福州市购房。针对外地户口的购房者“移户口”，把户口移至福州，就可以多买一套房子。“我们也会建议一些客户去补办社保”，上述中介后期经理告诉记者，一些购房者虽然在福州工作，但户口没有移入福州，且公司未帮其办理“社保”。这种情况，可建议去争取自费办理社保，即可购房。

　　对于目前市场林林总总的避开新政的做法，业内人士表示，一些方案存在一定的法律风险，购房者应该谨慎。此外，目前国家在严厉调控楼市，房价的走势存在较多不确定因素，削尖脑袋高房价进入楼市投资，未必明智。

　　“卖一可买一” 但房贷会有影响

　　“本来是要换房的，可这边刚卖了房子就碰到限购，这可怎么办?”昨日，福州的陈女士拨打968111，投诉中介公司未明确告知“二手房限购”新政，导致她换房卡壳。陈女士是外地人士，为了孩子能在福州读书，她在福州市区内买了一套房子。今年下半年，她孩子就要读中学了，为了让孩子上中学更方便，陈女士希望换一套离中学近一点的房子。“我是2月28日那天签约，把房子卖掉的”，陈女士告诉记者，当时中介说换房没有问题。未曾料到，前日她准备去签买房协议时，却被告知，福州出台“榕十一条”，目前无法买房。“这孩子下学期就读书了，没房子可怎么办啊”。陈女士非常郁闷，她认为福州出台的“榕十一条”中明确新政2月28日就开始执行，当时中介如果告知有限购，就不会出现目前这个尴尬的情况。

　　而记者联系这家中介公司，该公司有关人士表示，2月28日她们未接到任何关于新政的通知，是3月2日才看到相关文件，所以无法提前预知新政出台。中介公司有关人士表示，陈女士家庭只有一套房子，把这套房子卖掉，完结过户手续后，她家庭是可以再买房子，不影响换房。“目前虽然她签了卖房合约，但是房产还未过户，还属陈女士所有，所以她暂时无法直接购买房子”。

　　据了解，房地产登记交易中心“限购”条件中，家庭房产数是以房地产登记交易中心系统内的该家庭成员名下实际房产拥有量为依据。因此，陈女士卖掉房产，家庭名下没有房产记录，虽然是外地户口，但是根据限购条件，她仍可购买一套房子。

　　而某房产中介后期经理陈先生表示，目前大多数银行房贷是“既认房又认贷”，因此，购房者如果已用银行贷款购房，无论是否还清，再次申请房贷都将视为“二套房”来执行房贷政策，而如果有三套房贷记录，房贷将被拒绝审批。