如何解决购房合同纠纷

　　[提要]银行暂停对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放房贷后，个贷机构和银行的房贷拒签量激增了十几倍，而因房贷被拒而引发的退房纠纷已开始在京城楼市不断上演。

　　(上海青年报王佳敏)“三套房停贷、二套房首付比例五成，利率为基准利率1.1倍!”由于国家重拳打击房价过快上涨，4月几乎成为了“调控月”。在政策的重压下，不少投资客纷纷抛盘撤退保存实力。然而，这样的重拳也会“误伤”到一部分的普通购房者。不少经济条件并不宽裕的购房者由于首付比例提升，于是只能无奈地在“赔定金与硬挤钱之间痛苦地徘徊”。

　　“五成首付就不买了”

　　若退房面临损失5万元定金

　　“开发商跟我拍胸保证肯定能申请到三成首付的，现在通知我要五成首付，我定金都付了，真不知道怎么办了。”昨天，于女士给本报热线打来电话说了自己新政下买房的“痛苦经历”。

　　于女士告诉记者，自己看中的是位于宝山阳城路上的一新楼盘的房子，由于开发商当时表示肯定能申请到三成首付，因此，于女士以29850元平方米的价格购买了一套107平米的三居室。在4月10日这一天，于女士与开发商签订了预售合同，并且预付了5万元的定金。

　　然而，当于女士4月17日去支付首付款时，对方却表示由于国家颁布了房贷新政，因此让于女士先等银行贷款审批结果出来。而于女士之后焦急等待了半个多月，最终却等到了开发商令人泄气的回答。

　　“售楼处工作人员表示，3成首付的贷款申请银行并没有批准，现在要买房的话不仅需要支付5成首付，而贷款利率也要按照基准利率的1.1倍来计算。”对此，于女士非常泄气，“我的预算就是按照三成首付来计算的，如果是五成的话，我就不打算买这套房子了。”

　　然而，当于女士因为高首付无法筹措与开发商商量退房事宜时，却被告知“由于已经签订过合同了，因此，退房可以，但是之前支付的5万元却无法返还。”

　　“硬着头皮也要挤钱”

　　研究各银行政策实在不行找当铺

　　“杯具了!无奈成了二套房，必须付款5成首付，1.1倍利率了，看来只能全家一起想办法挤钱了。”房贷新政出台后，虽然引发了炒房团开始抛盘撤退，但是，仍有部分的购房者因为一不小心“被新政”，而只能痛苦地筹钱。

　　记者在篱笆网上看到，网友dfotn写道，由于婚前她的丈夫给父母在南京买了一套才30平方米的小房子，而贷款至今仍未还清，因此，他们小夫妻俩结婚后首次购买的一套房子就糊里糊涂地成了“二套房”。

　　dfotn说，自己看中的是一套60多万的学区房，“虽然房子又老又旧，但是好歹在上海算是有个自己的窝了”。然而，“杯具”的却是，dfotn在刚决定买房时首付还是两成，然而，在整个购房过程中，首付比例不断攀升，“三成、四成，一直到现在的五成，实在是凑不出来了。”

　　由于已经签订了购房合同，如果凑不足首付的话dfotn不仅买不到自己心仪的房子，还要倒赔总房价20%的违约金，所以只能硬着头皮买下这套房子。

　　为了尽快凑足首付，dfotn除了全家节衣缩食，还得到处研究各个银行的政策，全家一起想办法“挤钱”，“只能说，人还是顽强的，江湖救急的方法还是不少的。装修贷款，个人信用贷款，信用卡，当铺，实在不行还有贷款公司。”

　　【开发商说法】

　　“凑不出首付只能赔钱”

　　“现在房贷政策一直在变，所以首付比例跟之前售房时的介绍肯定是不一致的。”对于目前楼市首付比例提升的情况，一位开发商工作人员告诉记者，从4月初可以申请到两成至三成首付，到4月中，三套房“被枪毙”、二套房必须五成首付，不少购房者都被杀了个措手不及，“事实上，因首付问题而与售楼处工作人员产生异议的购房者并不在少数。”

　　不过，这位工作人员告诉记者，由于申请贷款肯定在签订合同之后，因此，白字黑字的合同就成了开发商最大的“保护罩”。“银行能不能批下贷款，所有的风险其实都落在购房者身上了。”“还没有支付首付款，但是已经付了定金的购房者，如果因政策变化凑不出首付，想要退房就得退一赔一;已经支付了三成首付的，如果补不足剩下两成的话就只能赔房款的20%。”

　　这位工作人员同时向记者透露，正是由于开发商的购房合同“面面俱到”，因此，大部分购房者在严厉的违约条例下，都选择自己想办法凑钱来解决问题。

　　■律师支招

　　【一手房】

　　无关键约定可解除合同

　　上海某律师事务所贾某律师向记者坦言，纷繁复杂的房产新政下，购房者对于如何购房、如何维护自身购房权益问题多多。

　　贾某律师向记者透露，目前最多的纠纷是，付了定金或者是首付款但办不出贷款，开发商却不予退还定金或首付款，甚至要求购房者支付违约金。这类纠纷购房者完全可以借助法律手段维护自身权利。不过，买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中，有没有约定“贷款若贷不下来，必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定，那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。

　　据贾某介绍，依照2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。因此，如无“自筹资金补足”的约定，那么购房者有权向开发商申请解除合同，并拿回相应款项甚至向开发商要求返还相应的利息。

　　【二手房】

　　情势变更可协商解除合同

　　值得注意的是，二手房买卖中出现的类似问题不能以此为鉴。

　　但贾某也指出，在《合同法》中也有相应的法律条款，来解决新政产生的二手房纠纷。在《合同法若干问题的解释(二)》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　“类似于因为新政无法贷款的情况，合同应当根据当事人的请求予以解除，房主应当将所收定金或首付款返还给购房者。”贾某表示，如果双方协商不成的，可以依照协议进行仲裁或诉讼，解除合同，并不承担违约金。因为这个不属于违约，而是属于情势变更。不过在司法实践中，法院或根据买卖双方的实际情况进行协调。