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限购令、网签等新政引来房产买卖纠纷

作者:佚名    责任编辑:admin    更新时间:    2015-11-04 21:31:53

  楼市调控政策不断变化,给买家买房也带来无限烦恼。许多买家往往因为新出台的政策被“限”,导致与中介发生纠纷。官方回应各种纠纷对策,提示购房者购房一定要在了解各种政策之后再购买。

  新政调整 买家被“限”惹纠纷

  在过去的一年,信访咨询案件宗数同比下降了,但新的问题出来了

  如果问:过去一年里,楼市调控政策出了几轮?恐怕很多人掰着手指都答不上来,更不要说这几轮政策给买卖双方带来的具体影响了,政策风云变幻的二手楼交易市场,买家被“卡”、被“限”成了家常便饭。记者近日从广州市房屋交易监管中心获悉,过去一年里,该中心受理的投诉案件中,出现了因新政引发的买卖纠纷;而另一方面,网签实行数月后假借“自行交易”避税的行为开始“冒头”。对于前者,广州市房屋交易监管中心的态度是积极调解,对于后者,则将展开严打。

  现象1

  政策调整引发的纠纷,个别中介公司表现“淡漠”

  广州市房屋交易监管中心主任史小明表示,在去年102宗合同纠纷案件中,有79宗是通过监管中心调解后撤诉的。

  记者调查发现,对于因新政产生的买卖纠纷,一些中介公司能主动应对,如约请双方进行协调沟通,通过补充条款来处理相应问题,推进交易继续进行。但也有中介公司表现“淡漠”,只管收取自己的中介费,其它问题置之不理,导致了相应的投诉。

  如有买家之前签订了三方合同,买家向银行贷款70万元,但新政后银行信贷收紧,只批准了50万元的贷款,导致交易受阻,但中介公司在收完中介费后却表示,“你买不起房是你的事情,我们不管了。”

  ◎主管方回应中介公司有义务主动协调

  广州市房屋交易监管中心主任史小明指出,中介公司有义务主动协调这些因新政引发的问题,买卖双方也应该基于合同,针对问题再协商。“如果能积极从中协调,不但可使交易继续进行,还可以避免买卖方的损失。”史小明表示,对于政策调整产生的交易纠纷,最好的办法是协调解决“在去年102宗合同纠纷案件中,有79宗是通过我们监管中心调解后撤诉的。”

  据史小明介绍,因新政对中介方的投诉在该中心处理的纠纷中,所占比例不大,其中两例如下:一例是同时购买单位存量公房和一套二手房,存量公房办理过户手续前遇限购政策出台,只能购买一套,买方选择购买存量公房,要求中介退回中介费;另一例是买家未及时办理交易手续,签约2个月后,遇限购政策出台,无法继续交易。

  现象2

  网签暴露新问题,中介帮忙伪造“自行交易”

  网签实行至今,自行交易的比例占到了近一半,而由中介促成的交易却不到50%.据有关人士估计,如此高比例的自行交易中,相当部分是作假。

  网签推行对如实申报交易价格起了积极作用,但运作数月后,新问题开始冒头:个别中介顶风作案,为协助买卖双方报低税,将公司促成的交易通过“自行交易”途径办理网签。

  记者调查了解到,网签后有力地遏制了通过“阴阳合同”报低价的做法。但有个别小中介公司在促成买卖双方达成交易后,为协助买卖双方报低价后,自己收完中介费后不通过自己机构办理网上交易手续,而让买卖双方去办理“自行交易”手续,买卖双方自行申请转移登记,申报交易价格,这样的交易价格也远低于实际成交价,这种行为是阴阳合同的“变种”,是网签之后冒头的一种新的避税办法。记者采访了解到,网签实行至今,自行交易的比例占到了近一半,而由中介促成的交易却不到50%.据有关人士估计,如此高比例的自行交易中,相当部分是作假。

  ◎主管方回应不实“自行交易”将被“严打”

  针对通过自行交易避税,史小明透露,下一阶段市国土房管局将联手地税、银行等部门严厉打击。“我们将对过往已完成的二手楼交易进行抽查,通过对比同地段交易、按揭时的价格来核实是否有报低价,并进行严打。”若查到中介公司有这种行为的,将进行罚款、注销从业资质、或吊销证照的处罚,而买卖双方也会因为偷漏税受到税务部门的处罚。

  官方数据

  信访咨询案件宗数同比降2.5%

  记者近日采访获悉,2010年广州市房屋交易监管中心共受理信访、咨询案件285件,其中信访类案件62宗,占总量的22%,咨询案件223宗,占总量的78%,信访咨询案件宗数比2009年降低2.5%.通过对上述案例的分析显示,中介行违规操作宗数为123件,占总投诉量的43.2%,买卖双方合同纠纷102宗,占35.8%,中介服务质量差的投诉32宗,占1 1 .2 %,其它投诉3 8宗,占13.3%.

  ◎新政纠纷典型案例

  A

  贷款受阻买家欲毁约

  买家孙先生今年4月看中了四季花城一套200多平方米的二手房,以230万元的总价成交,首付三成69万,4月12日刚签下购房合同“4·15”新政便出台,新政明确规定,贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而孙先生正好是二套房买家。孙先生告诉记者,当时便向卖家提出来不买了,理由是政策原因导致首付不足,而私下,他则担心当时成交价格偏高,亏了。

  双方为此产生了纠纷,卖家开始时态度强硬,声称要给孙先生发律师函,后来经过中介的协调,双方各让一步,卖方降价5万元,孙先生想办法凑齐五成首付成交。

  B

  “限购令”出台韩国买家被卡

  去年11月中旬,韩国人崔先生通过珠江新城某中介公司找到了双城国际一个近60平方米的二手房,买卖双方协定的成交价是125.15万元。按理说,在“10·15”之后签订的合同不会再因“限购令”出现纠纷,但因为买家是韩国人,国家住建部11月15日出台了限购令的“补充条款”,对境外个人在中国境内购房有了新要求。

  崔先生因不符合购买要求,便要求卖家退还5万元定金,并要求中介归还3万元中介费,三方不能达成协议,便投诉到了市房屋交易监管中心,经过中心工作人员的协调,最终卖方退还崔先生5万元定金,中介公司退还崔先生1.5万元中介费。

  C

  交了诚意金新政出台买不了楼

  市民李某的哥哥在外地工作,李某一直帮哥哥在广州看楼,今年10月14日李某通过某中介行看到了黄埔万科城市花园的一套二手楼,当时卖家开价135 万,而李某的心理价位是130万,李某便向中介行交了5000元诚意金,委托中介行出面还价,但卖家开出底价131万元,双方陷入僵局。10月15日,新一轮楼市调控政策出台,李某的哥哥成为受限购令影响的人群之一,而这时,卖家主动降价1万元,表示愿意以130万元的价格成交。

  双方价格谈拢了,但由于限购政策,李某的哥哥仍不能顺利进行交易,为此李某要求中介行退还5000元诚意金,遭到拒绝后,便一纸投诉信写到了市房屋交易监管中心。经过协调,最终中介公司向李某退还了4000元诚意金。

  主管方建议◎

  关于中介公司应对新政变化做好预判

  针对因新政产生的交易纠纷,史小明坦言,新政频出也使中介公司经纪人的工作越来越难做。“有时候经纪人刚把一个政策吃透,新的政策又来了,特别是关于贷款的政策,买卖双方都难以掌握,有些交易刚刚签订了合同,政策又调整了,相应的纠纷便出现了。”

  为此,史小明认为,新形势对于中介从业人员的专业素养的要求也越来越高,中介公司在今后的交易中应该增加对新政调整的预判,指引双方在政策调整后积极应对。具体来说,中介公司应在签约时考虑到房产调控因素,在合同上的空白处加上补充协议,如按揭批不下来时该怎么应对,是解除合同还是赔偿违约金;又如遇到新政交易进行不下去时,中介费是全额支付,还是按一定的比例支付。

  关于消费者不轻信中介一家之言

  市房屋交易监管中心提醒买房者理性购房,进行风险预判,而签订合同时则多长个心眼。买卖双方都不应轻易相信经纪人的口头承诺,“任何承诺都要写入合同。”对于政策调整期间,房产交易时的购房权限、贷款额度等疑问,市民要明白银行贷款批否、批准额度的权限在银行,经纪人只是按银行要求搜集资料,因此购房者要谨慎考虑经纪人有关这方面的承诺。

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